Acheter votre local ensemble : mode d’emploi

Le 18.12.2017
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Qui doit acheter et emprunter ? Quid de la revente du bien ? Le point sur vos différentes options.

Vous êtes tous d’accord : vous avez trouvé le local idéal et vous êtes prêts à l’acheter ensemble. Une grande décision, avec de grosses dépenses en perspective. Pour que les choses se déroulent au mieux, il va falloir clarifier quelques points importants. Par exemple, qui va acheter ? Qui va emprunter et selon quelles modalités ? Et si vous vendez, comment seront imposées les éventuelles plus-values ? Voyons quelles possibilités s’offrent à vous.

Exercice en groupe : qui va acheter le local ?

Techniquement, vous et vos associés avez plusieurs options. Le bien peut être acheté:

  • par l’un d’entre vous
  • par plusieurs d’entre vous (c’est ce qu’on appelle « l’indivision »)
  • par votre structure d’exercice
  • par une société civile immobilière - SCI, que vous créez ensemble (un montage très courant dans l’exercice en groupe)
     

Dans tous les cas, faites appel à un professionnel du droit

Selon la formule que vous aurez choisie (société d’exercice, SCI, convention d’indivision), il vous indiquera quelles clauses inclure dans vos statuts et votre pacte d’associés.

Exemple : les conditions et les conséquences du retrait d’un des associés. 

Comment financer cet achat immobilier ?

 
Il y a trois types de financement possibles.
 

L’achat en fonds propres :

Chacun utilise l’argent dont il dispose pour financer l’opération.

Le crédit immobilier : 

Vous financez l’achat du local par un emprunt. Encore faut-il que les mensualités soient compatibles avec les moyens financiers du cabinet, bien sûr. 

Le crédit-bail : 

Il vous permet de louer les locaux, puis d’en devenir propriétaire à la fin du contrat. Mais cette solution est parfois déconseillée pour des raisons fiscales.

Imaginons que vous empruntiez. Qui doit souscrire le prêt ?

 
En général, la personne qui achète est aussi celle qui emprunte :

  • Si vous achetez en indivision, ce sont vos associés et vous qui empruntez. Car l’indivision n’ayant pas une personnalité juridique distincte de ses membres, elle ne peut pas emprunter.
  • Si vous achetez via une SCI ou votre structure d’exercice, c’est la SCI ou la structure qui emprunte. Vous et vos associés conservez votre capacité d’emprunt personnelle.

Et si certains associés veulent financer leur part de l’emprunt en fonds propres ?

Dans ce cas, les autres vont devoir obtenir un financement à titre privé. Et ce, même si le groupe achète via une société.

Les associés qui empruntent verseront alors la somme empruntée en apport de compte courant d’associés. Et c’est la société qui les remboursera progressivement. 

Souscrire un crédit immobilier via une SCI : quelles conséquences ?

 
Si vous choisissez de souscrire votre prêt immobilier via une SCI, sachez que :

  • Les intérêts d’emprunt seront déduits des revenus fonciers, ce qui diminuera l’assiette taxable à l’impôt sur le revenu.
  • Vous percevrez des revenus complémentaires, issus des loyers versés par la structure d’exercice.
  • Comme votre SCI s’endette, la valeur de ses parts diminue, ce qui peut en fait être un avantage dans certaines situations. Par exemple, dans une donation-partage, puisqu’on prend en compte la valeur nette des parts au moment de la donation.

Quelques mots sur la revente et l’imposition des plus-values

 
Si vous vendez le local un jour, il se peut que vous touchiez des plus-values, qu’il faudra déclarer (un conseil : déléguez cette tâche à un professionnel). La taxation de ces plus-values sera différente selon que le propriétaire du bien est soumis à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés :

Hypothèse n°1: le local est détenu par une personne physique ou morale soumise à l’impôt sur le revenu (SCI transparente soumise à l’impôt ou indivision par des personnes soumises à l’impôt sur le revenu). Dans ce cas, attendez-vous à payer un certain pourcentage de la plus-value + des prélèvements sociaux. Il existe toutefois des abattements, liés notamment à la durée de détention du bien.

Les plus-values supérieures à 50 000€ peuvent donner lieu à une taxe supplémentaire.

Hypothèse n°2 : le local est détenu par une personne morale soumise à l’impôt sur les sociétés (SCI ayant opté pour l’IS). Dans ce cas, la taxation des plus-values sera soumise au régime des plus-values professionnelles.

Votre local n’entre pas dans le calcul de l’impôt sur la fortune (ISF)

Logique : il est considéré comme votre outil de travail. Et ce, que vous l’ayez acheté directement ou par l’intermédiaire d’une société.

 

  
Vous avez des questions sur l’achat d’un bien immobilier en groupe ? Des compléments d’info à apporter ? Venez échanger sur le forum avec d’autres pros de santé.
 

 

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