10 conseils pour réussir son investissement immobilier (2/2)

Le 17.08.2017

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Investissement immobilier maison calculatrice

Payer moins d’impôts, se constituer un patrimoine, disposer d’un revenu complémentaire à la retraite… : les raisons d’investir dans l’immobilier locatif sont nombreuses. Pour vous aider à atteindre votre objectif, voici 5 de nos 10 conseils.

1. Trouver la bonne solution de financement

Le plus souvent, le prix d’acquisition d’un « immeuble de rapport » est essentiellement financé à crédit. En 2016, le montant moyen emprunté était de 160 000 € pour un bien d’une valeur moyenne de 164 000 €. Il faut noter également que la durée moyenne de l’opération de financement d’un investissement locatif était de 19 ans et 10 mois*.

Ces différents chiffres doivent vous inciter à prendre le temps de réfléchir à votre plan de financement. N’oubliez pas qu’un investissement locatif constitue une opération de diversification de patrimoine. Celle-ci ne doit pas avoir pour conséquence de réduire votre train de vie, ou pire, de provoquer des difficultés financières à cause d’un emprunt trop lourd à assumer.

Mieux vaut donc, lorsque cela est possible :

  • opter pour une solution avec apport ;
  • et ne pas hésiter à allonger la durée de l’emprunt afin de bénéficier de mensualités en phase avec vos capacités financières.

* Source : Etude « Quelles sont les motivations des Français qui font le choix de l’investissement locatif en 2016 ? », Crédit foncier, septembre 2016.

2. Fixer le montant du loyer

Une fois l’opération réalisée, vous devez maintenant fixer le montant du loyer. La solution la plus simple est de faire appel aux services d’un professionnel qui déterminera le loyer le plus juste en fonction du quartier dans lequel se situe le bien.

Toutefois, il est toujours possible de le déterminer vous-même en vous aidant tout simplement des sites Internet de petites annonces ou spécialisés dans ce domaine. Dans ce cas, attention à ne pas surestimer le niveau du loyer. Un logement proposé trop cher se loue plus difficilement et vos locataires n’hésiteront pas à le quitter à la première occasion.

3. Déterminer son niveau d’implication

Vous  devez ensuite envisager votre niveau d’implication dans le projet : souhaitez-vous assurer vous-même la gestion locative ou préférez-vous passer par une agence immobilière ?

Dans le cas d’une gestion déléguée, vous n’avez pas à vous soucier :

  • de trouver un locataire ;
  • de percevoir les loyers ;
  • d’exécuter des travaux, etc.

Mais ce confort occasionne un coût, qui diminue d’autant le rendement locatif (entre 6% et 9% HT des sommes encaissées sur l’année).

4. Gérer les impayés

C’est la crainte de tout bailleur : faire face à un locataire indélicat ou se trouvant en difficulté financière.

C’est pourquoi il est recommandé :

  • d’une part, de demander un dépôt de garantie ;
  • et, d’autre part, de mettre en place un contrat de cautionnement. Pour cela, vous pouvez faire appel à la garantie Visale. Ce dispositif, en vigueur depuis le 1er février 2016, prévoit un cautionnement gratuit couvrant l’intégralité des loyers et des charges impayés durant les trois premières années du bail (qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée).

5. Entretenir le logement

Afin de maintenir votre bien en état, ne négligez pas la réalisation de travaux d’entretien. Un logement confortable et bien entretenu ne vous garantit pas seulement une demande locative forte. Elle justifie aussi un bon niveau de loyer.

Vous hésitez toujours à réaliser des travaux ? Rappelez-vous qu’ils peuvent être déductibles fiscalement voire, dans certains cas, ouvrir droit à un crédit d’impôt.

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