Acheter avec un bail emphytéotique : est-ce une bonne affaire ?

Le 16.01.2020 par LAURENCE BOCCARA

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Comment acheter avec un bail emphytéotique

Devenir propriétaire des murs de son logement et payer un loyer pour l'occupation du foncier sur lequel il a été construit. Telle est la philosophie du bail emphytéotique. Pratiqué en France depuis des décennies, il est remis au goût du jour. pour rendre l'immobilier plus accessible.

Etre propriétaire des seuls murs de son logement tout en étant locataire du terrain sur lequel il est érigé. Telle est la formule immobilière dans l'air du temps. Avec la création d'Offices fonciers libres (OFL), l'Etat entend légiférer pour inciter à la mise en place de ce dispositif qui dissocie le foncier et de la construction. Dans le même esprit, la Ville de Paris a annoncé la commercialisation à partir de 2022 du seul bâti de 500 logements au prix imbattable de 5.000 euros le mètre carré (contre plus de 10.000 euros en pleine propriété) dans les ZAC des 13e, 14e, 18e et 20e arrondissements. Ce sont autant de dispositions destinées à rendre l'achat immobilier plus accessible. Cette formule existe déjà sous le nom de bail emphytéotique. Elle se pratique depuis plusieurs décennies, et pas seulement à Londres, réputée pour son « leasehold ». En France, ce type d'achat reste très localisé pour des raisons historiques.

En quoi consiste le bail emphytéotique ?

C'est une particularité juridique bien connue des notaires. Le bail emphytéotique consiste en une dissociation entre l'habitat et le foncier. Concrètement, le particulier (qualifié d'« emphytéote ») devient propriétaire des seuls murs de son habitation et locataire du terrain. Ce dernier paie un loyer ou une redevance au propriétaire du sol, qui est, la plupart du temps, une collectivité locale ou un acteur institutionnel. Les durées initiales de ces baux vont de 18 à 99 ans. Ces contrats de location datent essentiellement de la fin du XIXe siècle et du début du XXe siècle. Ils ont déjà fait l‘objet de renouvellement.

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Quels sont les biens concernés et où ?

Une petite minorité de logements sont proposés à la vente avec ce genre de bail. Toutes les typologies sont concernées : cela va de l'appartement à la maison individuelle en passant par le parking. Ces transactions sont très localisées. Ainsi, les places de stationnement sous-terrain en centre-ville sont assez fréquentes à Paris et à Roanne (42). A Lyon (69), le foncier de nombreux immeubles d'habitations appartient depuis plus d'un siècle aux Hospices Civils de Lyon (HCL), qui avaient reçu en donation ces terrains de riches familles lyonnaises. Ils se situent surtout dans les 3e et 6e arrondissements, des secteurs résidentiels cotés de la capitale des Gaules. Autre exemple, à Hyères (83) : « Il s'agit surtout de villas concentrées dans trois quartiers de bord de mer que sont La Capte, Les Salins et Ayguade », précise Hervé Le Roy-Barré, directeur de l'agence Century 21 Olbia. Là encore, ce cas est historique. Autrefois, ces terrains étaient la propriété de la société des Salins. « Ils servaient à loger les ouvriers des mines de sel », ajoute ce dernier.

Peut-on tabler sur une décote à l'achat ?

En théorie « oui » mais dans la pratique, ce n'est pas systématique. La décote sera d'autant plus élevée que l'échéance du bail sera proche. Le temps passant et compte tenu du manque d'offre dans ces marchés immobiliers tendus, les biens qui changent de mains sont cédés, aujourd'hui, quasiment au prix du marché quand l'échéance du bail est très lointaine, affirment les professionnels de Lyon et d'Hyères. A titre d'exemple, dans cette station balnéaire de la Côte d'Azur, une maison de 100 m² en bon état avec un terrain de 600 m² vient d'être cédée 400.000 euros avec un bail arrivant à échéance en 2055 et un loyer de moins de 200 euros par an.« La même vendue en pleine propriété vaudrait 600.000 euros. Toutefois, les quelques terrains vendus aux emphytéotes sont proposés entre 150.000 et 200.000 euros », indique Hervé Le Roy-Barré. Dans le 6e arrondissement de Lyon, rue de Créqui, un trois-pièces de 73 m² est à vendre 380.000 euros avec un bail initial de 90 ans arrivant à échéance en 2053.

Quels sont les droits et les devoirs du particulier propriétaire des murs ?

L'emphytéote doit payer les impôts locaux, à savoir les taxes foncière et d'habitation. Comme n'importe quel propriétaire d'un bien d'un immeuble collectif, il doit aussi s'acquitter des charges de copropriété. Et ce n'est pas tout, il faut aussi régler le loyer (2 euros le mètre carré par mois pour le projet parisien). Souvent symbolique, le montant de cette redevance est équivalent à quelques centaines d'euros annuels.

Quels sont les risques ?

L'un des principaux écueils de cette forme d'achat est la possibilité d'un non-renouvellement du bail. Avec cette épée de Damoclès sur la tête, l'occupant du logement risque, un jour, de se retrouver sans logement après avoir payé, pendant plusieurs années, un crédit immobilier à fonds perdu. Dans la réalité, ce scénario est rare. A Lyon, les Hospices Civils ont déjà renouvelé plusieurs fois les baux en réduisant toutefois leurs durées de 99 à 50 ans.« Il a même été prévu une indemnisation financière pour l'emphytéote, si ce scénario venait à se produire », souligne Marc Van Gorp, notaire à l'étude Bremens basée à Lyon.

Il n'en reste pas moins que le scénario peut mal finir. A Hyères, la ville, qui est aujourd'hui propriétaire de près de 600 terrains loués aux particuliers, a tendance à vendre aux emphytéotes qui en font la demande. Le prix est déterminé selon la durée du bail restant à courir. L'autre variable aléatoire concerne la fixation du loyer, ou tout du moins sa revalorisation. Historiquement, les valeurs locatives sont modiques, mais rien n'interdit au bailleur de réactualiser, voire de majorer le loyer, afin de se rapprocher du niveau du marché privé.

Un bail emphytéotique est-il facilement cessible ?

A condition que l'échéance du bail soit assez lointaine, le transfert ne pose généralement pas problème. « Le transfert de propriété s'effectue comme une transaction traditionnelle chez un notaire. L'acte précise la date de fin du bail, le montant du loyer et son mode d'indexation », indique Thierry Delesalle, notaire à Paris. Reste que certains de ces baux sont parfois volontairement assortis d'une clause antispéculative interdisant la cession du bail avant une certaine date.

Les banques acceptent-elles de financer ce genre d'opération ?

Dans l'ensemble, les banques sont plutôt réticentes à financer ce genre de transaction. La raison ? « Ce qui coince avec les établissements de crédit, c'est souvent la question concernant la prise de garantie. Mais une solution simple consiste à prendre une hypothèque », explique Florent Grussenmeyer de La Centrale de Financement. « Toutefois, seules quelques agences d'enseignes bancaires mutualistes habituées aux spécificités locales acceptent ce genre de dossiers. L'emprunteur n'a souvent pas de choix énorme dans les propositions de financement », reconnaît ce courtier immobilier. « Les quelques banques qui acceptent de prêter précisent que le crédit doit s'arrêter avant la fin du bail », ajoute-t-il.

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