Local professionnel : quel mode de détention choisir ?

Le 17.05.2017

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Vous souhaitez acheter un local professionnel afin d’y installer votre cabinet médical ? Plusieurs modes de détention sont envisageables : à titre professionnel ou personnel, ou encore par le biais d’une société civile immobilière (SCI).

Le choix est loin d’être anodin. En effet, du mode de détention retenu pour votre local professionnel découlent des conséquences juridiques, fiscales et patrimoniales radicalement différentes. Voici quelques éléments de réponses pour vous aider à identifier la solution d’achat la plus adaptée à votre situation.

Acheter le local de votre cabinet médical à titre professionnel

En faisant l’achat de votre cabinet médical à titre professionnel, vous pouvez choisir de l’inscrire à l’actif de votre bilan.

C’est un moyen de déduire de votre résultat imposable :

  • les frais d’acquisition ;
  • les intérêts d’emprunt ;
  • la taxe foncière ;
  • les dépenses d’entretien et de réparation ;
  • ou encore l’amortissement des locaux.

Acheter votre local professionnel à titre personnel

Votre local professionnel, si vous en êtes propriétaire à titre personnel, est séparé juridiquement des autres actifs. Il est par conséquent à l’abri des poursuites des créanciers professionnels. Les loyers perçus vous procurent quant à eux des compléments de revenus réguliers, pour assumer entre autres les charges d’emprunt.

Mais attention, il existe quelques inconvénients à prendre en compte :

  • les loyers sont imposés ;
  • seules certaines charges sont déductibles, tels que les intérêts d’emprunt, mais en aucun cas l’amortissement du local professionnel.

Acheter votre local professionnel par le biais d’une société civile immobilière (SCI)

Dans ce cas de figure, c’est une société civile immobilière (SCI), créée pour cette opération, qui est propriétaire du local professionnel. Celui-ci étant mis à disposition du cabinet médical via un contrat de bail.

Les intérêts d’une telle solution sont multiples :

  • patrimoine privé et patrimoine professionnel sont distincts. La SCI garantit ainsi plus de souplesse en cas de cession, le potentiel repreneur pouvant acheter l’un sans l’autre. Elle protège surtout le patrimoine immobilier en cas de difficultés du cabinet médical ; 
  • les loyers constituent une source de revenus complémentaires, particulièrement bienvenue au moment de la retraite ;
  • la SCI représente un outil de transmission de patrimoine non négligeable, qui évite les risques de blocages associés à un achat en indivision par exemple. Elle vous permet aussi de transmettre sans attendre la nue-propriété des parts de la SCI à vos enfants par le biais d’une donation-partage ;
  • d’un point de vue fiscal, la SCI permet de choisir librement entre l’imposition sur le revenu et l’impôt sur les sociétés.

Une contrainte s’impose toutefois en faisant le choix d’une SCI : respecter les formalités de constitution et de fonctionnement d’une telle structure, telles que l’immatriculation au Registre du commerce et des sociétés (RCS), la nomination d’un gérant ou encore la tenue d’assemblées générales.

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