Un contexte de durcissement fiscal pour la location meublée
L’essor de la location saisonnière a pour effet de renforcer la tension locative, particulièrement en zone tendue. Avec à la clé, une augmentation significative des loyers et des prix de vente et un accès de plus en plus compliqué au logement.
En parallèle, les bailleurs en location meublée bénéficiaient jusqu’ici d’une fiscalité plus attractive qu’en location vide :
- sous le régime micro-BIC, ils profitaient d’abattements et de plafonds de chiffres d’affaires plus généreux ;
- sous le régime réel, ils pouvaient déduire l’intégralité de leurs charges et pratiquer des amortissements. Ces derniers n’étaient pas réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente pour les LMNP (loueurs en meublés non professionnels).
Le législateur a donc décidé de revoir la fiscalité de la location meublée pour réduire son attractivité et l’aligner sur celle applicable à la location nue. L’objectif ? Remettre les biens immobiliers sur le marché de la location longue durée.
Quels sont les régimes fiscaux de la location meublée ?
L’administration fiscale opère une distinction entre :
- le loueur en meublé non professionnel (LMNP) ;
- le loueur en meublé professionnel (LMP).
Vous entrez dans la catégorie du LMP si :
- vous percevez des recettes annuelles brutes de location meublée de plus de 23 000 €,
- ces revenus locatifs sont supérieures aux autres revenus d’activité de votre foyer fiscal (salaires, traitements, BNC…).
Dès lors que ces deux conditions ne sont pas réunies alors on est en LMNP. Il n’y a pas de condition de cumulativité des critères pour le LMNP.
Considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), les loyers que vous percevez en location meublée sont taxés à l’impôt sur le revenu (IR) et aux prélèvements sociaux (PS), sur leur montant net.
Vous avez le choix entre deux régimes fiscaux :
- le régime micro-BIC, applicable jusqu’à un certain plafond de CA, lequel varie en fonction de la nature de l’activité (location meublée longue durée, meublé de tourisme classé ou non classé). Vous profitez d’un abattement avant taxation ;
- le régime réel, qui vous permet de déduire vos charges (dépenses de travaux, intérêts d’emprunt, primes des assurances, comme l’assurance propriétaire non-occupant (PNO)…) et de pratiquer des amortissements. Si vos charges sont supérieures aux loyers, vous créez un déficit. Celui-ci se reporte sur les BIC de location meublée pendant 10 ans si vous êtes LMNP, s’impute et se reporte sur votre revenu global pendant 6 ans, sans limitation de montant, si vous êtes LMP.
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Ce qui a changé concrètement depuis fin 2024
Réduction des abattements du régime micro-BIC
Les abattements passent :
- de 71% à 50% pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes ;
- de 50% à 30% pour les meublés de tourisme non classés.
Il reste à 50% pour la location meublée de longue durée.
Réduction des plafonds de chiffres d’affaires
Les plafonds de recettes permettant de bénéficier du régime micro-BIC sont également revus à la baisse pour la location saisonnière. Ils passent de :
- 188 700€ à 77 700€ pour les meublés touristiques classés et chambres d’hôtes ;
- 77 700 à 15 000€ pour les meublés touristiques non classés.
Réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value
Avant la réforme, seuls les LMP devaient réintégrer les amortissements pratiqués dans le calcul de la plus-value imposable. Désormais, les LMNP sont aussi concernés, mais conservent le bénéfice des abattements pour durée de détention sur l’IR et les PS.
Performance énergétique des logements
Jusqu’à la loi Le Meur, les dispositions relatives à la performance énergétique ne s’appliquaient qu’aux logements en location longue durée. Simplement, depuis le 20 novembre 2024 en cas de demande d’autorisation de changement d’usage alors il faut un DPE entre A et E. À partir du 1er janvier 2034, elles seront élargies aux meublés de tourisme, qui ne pourront donc pas être loués si leur consommation énergétique sera supérieure à 450 kWh/m² ou s’ils sont classés G au DPE.
Déclaration des meublés de tourisme
À minima, les bailleurs doivent déclarer leur meublé de tourisme en mairie, sous peine d’une amende allant jusqu’à 450€. Certaines communes imposent une procédure plus contraignante : la déclaration préalable avec numéro d’enregistrement, avec une amende jusqu’à 5 000€.
Quels impacts pour les bailleurs ?
La réduction des abattements et la réintégration des amortissements ont pour conséquence d’alourdir la base imposable, et donc la taxation des bailleurs. En parallèle, du fait de l’abaissement des plafonds de CA, certains bailleurs peuvent devoir basculer du régime micro-BIC au régime réel.
Pour passer au régime réel en cours de location, vous devez en faire la demande sur votre espace personnel du site impots.gouv.fr ou en contactant votre service des impôts des entreprises (SIE) par mail. Vous devez exercer cette option avant la date limite de dépôt de la déclaration d'ensemble des revenus. Elle sera valable pendant 1 an et renouvelable tacitement.
Attention : si vous êtes soumis au régime réel, vous devez tenir une comptabilité conforme au plan comptable général. Vous pouvez faire appel à un expert-comptable, dont les honoraires sont déductibles des revenus locatifs.
Comment s’adapter en 2025 ?
Côté amortissements, ceux-ci s’effectuent sur une durée variable en fonction de chaque composant (ouvrage et structure, menuiseries extérieures, toiture, etc.). Ils ne peuvent pas créer ou aggraver un déficit. Mais en cas de chiffres d'affaires nul ou déficitaire, vous pourrez reporter les amortissements non consommés, sans limitation de durée, pour ramener votre bénéfice au plus près de zéro. Vous pouvez, par exemple, vous lancer dans la location meublée en rénovant un bien ancien, pour étaler les amortissements sur plusieurs années.
En parallèle, déduisez toutes les charges entrant dans l’activité, comme les primes d’assurance, les charges de copropriété non récupérables auprès du locataire ou la taxe foncière. L’entretien ou le remplacement partiel des équipements permettra également de réduire la base imposable tout au long de la location.
Vous envisagez de vous lancer en tant qu’investisseur locatif ? Privilégiez peut-être la location de longue durée, moins exposée aux réformes et plus simple à mettre en place. Vous n’avez pas, notamment, à vous préoccuper des déclarations en mairie ou à vous soumettre à la procédure de changement d’usage en vigueur dans certaines communes.
En outre, choisissez le bon régime fiscal dès le départ. Si vous estimez que vos charges seront supérieures aux abattements du régime micro-BIC, préférez le régime réel. Il impose le plus souvent le recours à un expert-comptable, mais vous permettra de réduire, voire de supprimer votre imposition.
Enfin, soyez vigilant quant à la sélection du bien immobilier. Optez pour une ville dynamique, où la demande est soutenue grâce à un solide bassin d’emploi ou à la présence de nombreux étudiants. Anticipez le prix des travaux et de l’ameublement pour les intégrer dans le financement.
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Fiscalité locations meublées : questions fréquentes
La location meublée inclut un mobilier minimum défini par la loi, contrairement à la location vide qui ne comporte que les éléments essentiels, comme les sanitaires. Le bail meublé dure un an (3 en location nue) et le dépôt de garantie peut aller jusqu’à 2 mois de loyer hors charges (1 mois en vide).
Le bailleur doit fournir un logement décent avec la liste de mobilier obligatoire. Il doit respecter la durée du bail (1 an minimum, 9 mois avec les étudiants, jusqu’à 10 mois en mobilité) et joindre les diagnostics immobiliers obligatoires.
Par rapport à un loueur de logement vide, le LMNP peut déduire son déficit foncier sans plafond annuel (sur les revenus provenant de la même activité) et pratiquer des amortissements. Il peut aussi appliquer une surcote sur le loyer pour tenir compte des meubles et équipements.
