L’immobilier pour les jeunes soignants : tout savoir pour acheter ou investir

Devenir propriétaire : quels avantages et inconvénients ?

Lorsque vous devenez propriétaire d’un logement, vous pouvez résider dans le bien acheté ou le mettre en location. Qu’il s’agisse de l’acquisition de votre résidence principale ou d’un investissement locatif, l’immobilier est un un levier patrimonial clé pour les jeunes soignants et présente bien des avantages. 

Les avantages d’être propriétaire

• En devenant propriétaire, vous avez la garantie de vous créer un patrimoine durable quelle que soit la situation économique.
• Des revenus complémentaires réguliers si vous faites de la location. De plus, moyennant un apport personnel limité (généralement 10 % du montant de l’acquisition), et un faible effort d’épargne grâce aux loyers qui peuvent couvrir tout ou partie des échéances de prêt, vous pouvez vous constituer un patrimoine qui se valorisera avec le temps. C’est l’effet de levier du crédit.
• Une acquisition immobilière peut être envisagée comme une solution de prévoyance, grâce à l’assurance emprunteur, qui rembourse le capital restant dû ou les mensualités d’emprunt en cas d’accident de la vie. Vous pourrez également mettre en place des montages juridiques comme le démembrement de parts de SCI (sociétés civiles immobilières) pour transmettre le patrimoine à vos héritiers dans des conditions fiscales avantageuses. 
• Un gain de pouvoir d’achat à la retraite. À cette échéance, vous aurez soldé l’emprunt, et vous pourrez louer le bien pour percevoir des loyers ou résider dans le logement. 
• La défiscalisation. Plusieurs dispositifs, comme le déficit foncier ou le déficit du régime applicable au loueur en meublé non professionnel (LMNP) peuvent réduire, voire supprimer votre taxation globale ou sur les loyers. 

Les inconvénients d’un achat immobilier

L’immobilier présente également quelques inconvénients comme :  

• Un coût élevé à l’entrée. Vous devrez consentir un apport personnel représentant au moins 10% de l’opération, et assumer d’autres dépenses comme les frais de notaire, de garantie, de dossier bancaire ou encore les commissions versées aux intermédiaires. 
• Un engagement sur le long terme. Si vous achetez votre résidence principale, vous devez idéalement conserver le bien assez longtemps pour amortir les frais d'acquisition annexes. Si vous investissez dans le locatif, vous resterez engagé au moins 3 ans avec le même locataire en location nue, de 1 mois à 12 mois en location meublée, en fonction du bail. 
• Les risques locatifs. Vous vous exposez à des impayés de loyers, de la vacance locative ou encore à des dégradations de la part du preneur.  

Projet immobilier : les pièges à éviter

Se lancer dans un projet immobilier constitue une étape importante dans la constitution d’un patrimoine. Cependant, vous devez identifier les écueils avant de vous lancer :  

• mal budgéter le coût total de l’opération, particulièrement les dépenses de travaux ou ne pas prendre en compte les dépenses obligatoires comme les charges de copropriété ; 
• ne pas étudier les spécificités du marché immobilier et locatif local. Vous vous exposez à un risque de vacance locative ou à une moins-value à la sortie ;  
• ne pas se faire accompagner par des professionnels du secteur, pour minimiser vos dépenses ;  
• se focaliser sur le rendement sans mesurer le risque associé, ou sur les avantages fiscaux. 

Acheter sa résidence principale : mode d’emploi

Il est souvent recommandé de se lancer dans l’immobilier le plus tôt possible. Vous pouvez ainsi souscrire un crédit sur une longue durée pour réduire vos mensualités et profiter de votre jeune âge pour négocier un taux d’assurance emprunteur moins élevé.  

Au fil du temps, vous augmentez vos revenus, qui vous permettent d'envisager d’autres projets immobiliers. Enfin, vous bénéficiez d’une plus grande valorisation des biens sur le long terme. 

Exemple chiffré achat immobilier (2026)

• Bien : 250 000€
• Apport : 25 000€
• Crédit sur 25 ans à 3,48% (taux moyen prêt sur 20 ans, juin 2026)
  Source : baromètre des taux immobiliers, meilleurtaux.com >
• Mensualité ≈ 1 170€ (hors assurance)

À long terme, le coût du crédit est compensé par la constitution d’un actif tangible.

Les étapes clés d'un achat immobilier :  

• le calcul de votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire le montant maximum que les banques accepteront de vous prêter, avant de vous lancer dans les visites. 
  Vous pouvez faire une estimation librement sur le site du Gouvernement >  
• la recherche du bien idéal, en apportant une attention particulière à l’emplacement et aux commodités qui sont importantes pour vous, comme les commerces, transports en commun ou écoles… 
  Pour cela, vous pouvez faire appel à une agence immobilière qui prendra une commission (en moyenne de 3 à 10% du prix de la vente) – il est fréquent qu’elle soit intégralement à la charge du vendeur. Mais le mandat peut prévoir qu’une partie des honoraires soit payée par l’acquéreur. 
  Vous pouvez aussi passer par des sites de particuliers. 
• la signature du compromis de vente. 
• la recherche du financement au meilleur taux et dans les meilleures conditions de l’assurance emprunteur. Pensez à vérifier votre éligibilité aux aides à l’acquisition comme le prêt à taux zéro (PTZ). En effet, elles concernent le plus souvent les primo-accédants de la résidence principale. 
• la signature de l’acte de vente chez le notaire. 
• le lancement des travaux le cas échéant. 

Vous êtes amenés à déménager pour votre prochain stage ?

Pas de problème : vous pouvez mettre en location le bien immobilier que vous aviez initialement acheté pour y habiter, même si vous n’avez pas terminé de rembourser votre crédit immobilier. D’ailleurs, le loyer que vous toucherez vous permettra sûrement de régler les mensualités de votre emprunt. 

Investissement immobilier : quelles sont les étapes à suivre ?

L'investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier dans le but de le louer, pour générer des loyers, valoriser un patrimoine sur le long terme et optimiser votre fiscalité.

Vous devez définir les contours de votre projet, pour adapter votre stratégie d’investisseur à vos objectifs. Demandez-vous si vous souhaitez un complément de revenu immédiat, la préparation de la retraite, ou une plus-value à long terme ? Vous recherchez alors un bien à rentabilité ou à potentiel patrimonial.

Ensuite, vous devrez franchir un certain nombre d’étapes, comme :  

• le choix entre l’achat dans le neuf ou dans l’ancien, et une location nue ou meublée. Les considérations fiscales impacteront fortement votre décision ; 
• le calcul de la capacité d’emprunt, qui comprend 70% des revenus locatifs futurs, estimés par un professionnel de l’immobilier ; 
• une étude de marché pour cibler les zones à forte demande locative ; 
• la recherche du logement, en fonction de vos locataires cibles et qui présente un bon rapport qualité /prix. Vous optez également pour une typologie de bien adaptée à leurs besoins, par exemple un T4 pour des étudiants en colocation ; 
• la signature du compromis de vente ; 
• la recherche du financement et de l’assurance de prêt ; 
• la mise en location du bien. Vous devrez rédiger une annonce de location, organiser les visites, sélectionner les locataires en fonction de leur solvabilité… ; 
• effectuer la gestion locative. Vous devrez rédiger les baux, états des lieux d’entrée et de sortie, envoyer les appels de loyers et de charges, effectuer les relances si nécessaire… 

Investir dans l’immobilier locatif : les dispositifs fiscaux

Pour certains jeunes soignants, investir avant d’acheter sa résidence principale est une stratégie pertinente.

En 2026, l’environnement fiscal de l’immobilier évolue. Si certains dispositifs historiques s’essoufflent, d’autres solutions restent particulièrement pertinentes pour les jeunes soignants souhaitant optimiser leur investissement. Le choix du bon régime dépend de plusieurs critères : niveau d’imposition, objectif patrimonial, horizon de détention ou encore temps disponible pour gérer le bien.

Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) : une fiscalité souple et performante

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) consiste à louer un logement équipé (mobilier suffisant pour une occupation immédiate) tout en restant particulier non professionnel.
Il peut constituer une solution intéressante pour certains investisseurs souhaitant percevoir des revenus locatifs. Il offre notamment des modalités fiscales spécifiques qui peuvent, selon la situation de l'investisseur et du bien concerné, permettre d'optimiser l'imposition des revenus locatifs.

Pourquoi c’est adapté aux jeunes soignants :

• Fiscalité optimisée dès les premières années
• Loyers généralement plus élevés qu’en location nue
• Flexibilité en cas de mobilité (durées de location plus souples)

Toutefois, ce régime a connu plusieurs évolutions ces dernières années et son intérêt doit être apprécié au regard de votre situation patrimoniale, fiscale et de vos objectifs d'investissement.

Le déficit foncier : réduire ses impôts grâce aux travaux

Le déficit foncier s’applique dans le cadre d’une location nue (non meublée). Il permet de déduire les charges et travaux (rénovation, entretien, intérêts d’emprunt…) des revenus fonciers.

Lorsque les charges dépassent les loyers : le déficit peut être imputé sur le revenu global (dans certaines limites), ce qui permet de réduire directement son imposition.

Dans quels cas l’envisager :

• Achat d’un bien ancien avec travaux importants
• Taux d’imposition élevé
• Volonté de se constituer un patrimoine en zone urbaine

Le dispositif Denormandie : investir dans l’ancien à rénover

Le dispositif Denormandie vise à encourager l’investissement dans des logements anciens situés dans des zones nécessitant une revitalisation.
Concrètement :

• vous achetez un bien ancien,
• vous réalisez des travaux représentant au moins 25% du coût total,
• en échange, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt (sur le modèle des anciens dispositifs locatifs).

Ce dispositif cible les investisseurs souhaitant allier impact territorial et avantage fiscal, notamment dans des villes moyennes à fort potentiel.

Le dispositif “Relance logement” : la nouvelle logique d’amortissement en 2026

Introduit dans le cadre des évolutions récentes, le dispositif “Relance logement” s’inscrit dans une logique de simplification et de relance du marché locatif.
Il repose sur un principe clé : permettre aux investisseurs de déduire une partie de la valeur du bien et des charges de leurs revenus.

Ses caractéristiques principales :

• Accessible sur l’ensemble du territoire.
• Applicable au neuf comme à l’ancien avec travaux.
• Possibilité de déduire jusqu’à 12 000€ par an.
• Engagement de location (généralement 9 ans) avec plafonds de loyers.

Ce dispositif vise à offrir un cadre plus lisible et plus stable, particulièrement intéressant pour les investisseurs qui recherchent de la visibilité à long terme.

Comment choisir le bon dispositif ?

Pour un jeune soignant, il ne s’agit pas de choisir « le meilleur dispositif en général », mais le plus adapté à sa situation, par exemple :

• Stages d'internat / Début de carrière / forte mobilité → LMNP
• Revenus élevés / optimisation fiscale → déficit foncier
• Projet patrimonial avec travaux → Denormandie
• Vision long terme avec cadre stabilisé → Relance logement

Dans tous les cas, une approche globale (financement, fiscalité, gestion) permet d’optimiser durablement son projet.

Nos conseils pour réussir votre projet immobilier

Jeunes soignants, vous avez sans doute un emploi du temps chargé. Peut-être ne disposez-vous pas en outre des connaissances nécessaires pour concrétiser votre projet immobilier.  

Une solution existe : déléguer certaines étapes-clés à des experts, comme les courtiers en prêt, les agences immobilières ou promoteurs, gestionnaires locatifs et conseillers patrimoniaux.  

Certes, cette délégation a un coût, mais c’est aussi celui de la sérénité, car elle vous permet de sécuriser votre achat dès le départ.  

Quelles sont les assurances incontournables pour une acquisition immobilière ?

Sauf à pouvoir payer comptant et à vous priver de l’effet de levier de crédit en investissement, vous devez souscrire un prêt immobilier pour financer votre acquisition. Faites jouer la concurrence entre les banques et reportez-vous au TAEG (taux annuel effectif global) pour comparer les offres. Il comprend tous les frais annexes à l’achat et est le seul à révéler le coût total de l’emprunt. 

Même si la loi ne l’impose pas, aucune banque n’acceptera de vous financer si vous n’êtes pas couvert par une assurance emprunteur. Cette dernière prend en charge le remboursement du prêt si vous êtes victime d’un aléa de la vie, comme une situation d’invalidité.  

Le contrat groupe que l’établissement prêteur vous proposera systématiquement ne sera pas forcément le plus avantageux. L’assurance en délégation auprès d’assureurs extérieurs se révèle souvent moins chère, car elle personnalise la prime en fonction de votre profil d’assuré. 

Enfin, le bailleur d’un logement en copropriété doit obligatoirement souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO), pour couvrir sa responsabilité civile. Elle viendra s’ajouter à l’assurance habitation que le locataire doit obligatoirement signer. 

Spécialisée dans l’accompagnement des professionnels de santé, la MACSF vous propose une offre complète de services pour mener à bien votre projet immobilier, en toute sérénité.  

Il est parfois pratique de regrouper vos assurances auprès du même interlocuteur : 

• assurance emprunteur 
• assurance habitation à partir de 6€ par mois⁽¹⁾ ou bien assurance PNO 

Étudiez les solutions les plus adaptées lors d’un rendez-vous avec votre conseiller :

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Résumé comparatif entre achat de résidence principale et investissement locatif

Objectif	Résidence principale	Investissement locatif
Se loger	✅	❌
Générer des revenus	❌	✅
Bénéficier du prêt à taux zéro	✅	❌
Préparer sa retraite	✅ effet indirect (via la réduction des charges de logement à la retraite)	✅ effet direct (revenus locatifs potentiels)
Gestion au quotidien	Faible	Plus importante

L’immobilier constitue une opportunité pour valoriser votre épargne et sécuriser votre avenir. Mais pour réussir votre projet, acquisition de la résidence principale ou investissement locatif, une bonne préparation et un accompagnement expert restent de mise.