Le Pinel : défiscaliser et investir à la fois

Les zones éligibles au dispositif Pinel

Ce dispositif est réservé à des biens impérativement situés sur une des zones dites tendues ou de redynamisation de zones militaires.

C’est le cas de :

• Paris et son agglomération,
• de la Côte d’Azur,
• du Genevois,
• et des agglomérations de plus de 250 000 habitants, appelées zones A, Abis et B1.

Un site public vous permet de vérifier l’éligibilité des zones : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zonage-abc

Les conditions de location Pinel

Avec le dispositif Pinel, il vous faudra vous engager :

• à louer le bien pour au moins six ans, 
• à un prix inférieur au marché ;
• et à des locataires dont les ressources ne dépassent pas un plafond.

Les loyers en 2019 sont plafonnés selon un barème dépendant de la zone.

Les revenus du OU des locataires devront aussi respecter des plafonds*, variables selon les zones et la composition du foyer.

Performance énergétique

Enfin, le logement devra respecter un niveau de performance énergétique globale qui sera différent en fonction du type d'acquisition.

Les réductions d’impôt Pinel

La réduction d’impôt obtenue sera calculée sur la base de la valeur du bien, plafonnée à 300 000€ et 5 500€ /m² de surface habitable.

Cette réduction d’impôt variera en fonction de la durée d’engagement de location, de 6, 9 ou 12 ans.

• L’avantage fiscal est réparti, par parts égales, sur la durée de l’engagement de location (6, 9 ou 12 ans).
• Il est accordé l’année d’achèvement du logement ou des travaux de réhabilitation.

Attention :

• Seules deux opérations par an et par contribuable peuvent être réalisées.
• Dans le cas où le montant de l’avantage serait supérieur au montant d’impôt sur le revenu qui est dû, il ne serait pas possible d’imputer le solde sur les années suivantes.

Pafond des niches fiscales

Il existe un plafonnement global des avantages fiscaux (niches fiscales).

Celui-ci consiste à limiter le montant des avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier chaque année pour le calcul de l'impôt sur le revenu.

Cette limitation vise aussi bien les sommes venant en déduction de votre revenu imposable, que les réductions d'impôt ou les crédits d'impôt.

Toutes les sommes ne sont pas concernées. En sont par exemple exclues :

• Celles découlant de votre situation personnelle (comme les frais d'établissements pour personnes dépendantes) ;
• Celles bénéficiant à la poursuite d'un objectif d'intérêt général sans contrepartie (on peut citer les dons aux organismes d'intérêt général).

Néanmoins, cette limitation vise le dispositif Pinel.

Pour 2019, le total des avantages fiscaux ne peut pas procurer une diminution du montant de l'impôt dû supérieure à 10 000 €.

Comme pour tout investissement, l’analyse du contexte est importante. Elle est ici primordiale du fait des zones géographiques ou des populations visées. L’intérêt du bien sera apprécié sur la base du meilleur couple risque/rentabilité. 

Veillez à ne pas surpayer un bien sous prétexte qu’un avantage fiscal existe.