Qu'est-ce qu'un OPCI et comment investir ?

Le 27.05.2020
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Un organisme de placement collectif immobilier (OPCI) est un placement financier investi majoritairement dans des actifs immobiliers mais aussi dans des valeurs mobilières (actions, obligations...). C'est un bon moyen d’investir dans l’immobilier sans en assumer les contraintes, tout en diversifiant son patrimoine.

Qu’est-ce qu’un organisme de placement collectif immobilier (OPCI) ?

Un organisme de placement collectif immobilier (OPCI) est un placement financier investi majoritairement dans des actifs immobiliers (bureaux, habitations, hôtels, commerces, en France, en Europe ou à l’étranger…) mais aussi dans des valeurs mobilières (actions, obligations par exemple).

On parle d’un investissement dans la « pierre-papier » car l’épargnant acquiert des parts de l’OPCI qui, lui, investit directement dans des biens immobiliers et des valeurs mobilières.

De quoi est constitué un OPCI ?

Contrairement à une société civile de placement immobilier (SCPI), autre placement de « pierre-papier », qui est, lui, quasi intégralement constitué d’actifs immobiliers, un OPCI doit être investi au minimum à 60 % dans des actifs immobiliers et 5% en liquidité. Le solde, soit 35% maximum est investi en produits financiers.

Quel est l’intérêt d’investir dans un OPCI ?

Souscrire des parts d’OPCI est un bon moyen d’investir dans l’immobilier et en même temps, de diversifier son patrimoine.

C’est une solution simple pour l’épargnant car c’est la société de gestion de l’OPCI qui se charge de sélectionner et d’investir dans des actifs immobiliers et des valeurs mobilières, mais aussi d’en assurer la gestion. L’épargnant est donc dégagé de  toutes ces contraintes.

OPCI pas de contraintes

 

Enfin, comme un OPCI investit notamment dans des biens immobiliers destinés à la location, avec donc de nombreux locataires, mais aussi dans des actifs financiers ne dépendant pas des mêmes cycles économiques que l’immobilier, les risques (par exemple, liés d’une part à l’encaissement des loyers et, d’autre part, au marché immobilier et aux marchés financiers) sont à la fois mutualisés et diversifiés.

Quelles sont les caractéristiques d’un OPCI ?

Long terme conseillé

Il est conseillé de procéder à un investissement dans un OPCI pour une durée longue, d’au moins huit ans. Cela permet de bénéficier d’un rendement attractif, de lisser les risques dans le temps et d’amortir les frais d’entrée.

Liquidité possible

Néanmoins, la vente des parts dans un OPCI peut se réaliser à tout moment en cas de besoin.

OPCI revente

Valeur des parts

Un OPCI étant majoritairement composé de biens immobiliers, la valeur de ses parts doit être fixée par la société de gestion. Le plus souvent, cette valeur est établie plus fréquemment, le 15 de chaque mois et le dernier jour ouvré de chaque mois.

Gains et revenus

Les dividendes (et, le cas échéant, les plus-values réalisées sur les biens immobiliers cédés) sont redistribués aux épargnants au moins une fois par an.

Garantie

Attention, un tel investissement ne bénéficie d’aucune garantie, ni en capital, ni en performance. La performance de l’OPCI est liée à l’évolution des marchés immobiliers et financiers.

Comment investir dans un OPCI ?

Cela peut se faire notamment en souscrivant des unités de compte logées dans une assurance vie ou dans un plan d'épargne retraite

Des frais existent et varient d’un organisme à l’autre. On citera, notamment :

• les frais d’entrée (souvent aux alentours de 3,5% mais parfois bien plus),
• les frais de gestion (entre 1,5 et 4,5 %).

Et si l’on acquiert ses parts d’OPCI via des unités de compte d’un contrat d’assurance vie, il n’y a pas de minimum d’investissement et pas de frais de rachat.

En résumé, l’OPCI convient aux investisseurs désirant diversifier leur épargne dans l’immobilier, sans en assurer les contraintes.

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SCPI / OPCI : quelles différences ?

SPCI

OPCI

OBJECTIF

Recevoir un revenu régulier

Capitaliser et valoriser un patrimoine

CIBLE

Recherche d'un complément de revenu immédiat

Recherche d'une valorisation d'un patrimoine

COMPOSITION

En grande majorité investi en immobilier

Mixte : minimum 60 % biens immobiliers et 5 % liquidité, le solde, minimum 35 %, en actifs financiers (en relation avec de l'immobilier)

MODALITES D'ACQUISITION

En direct

Via l'assurance vie

La souscription se fait auprès de la société de gestion ou sur le marché secondaire. La valeur de souscription est augmentée de frais de souscription (entre 8 et 12% en moyenne).

La souscription des parts se fait auprès d'un assureur qui met à disposition des unités de comptes). La valeur de souscription est également augmenté des frais de souscription.

La souscription se fait auprès d'un assureur. Le prix de souscription est augmenté des frais qui sont en moyenne entre 3 et 5%.

Il est possible d'acquérir les parts à crédit et de profiter d'un intérêt fiscal (les intérêts sont déductibles du revenu imposable). 

 Pour l'acquisition à crédit, via l'assurance vie, il n'y a aucun intérêt fiscal pour ce type de montage (les intérêts ne sont pas déductibles).

Pour l'acquisition à crédit, via l'assurance vie, il n'y a aucun intérêt fiscal pour ce type de montage (les intérêts ne sont pas déductibles).

LIQUIDITE

En direct

Via l'assurance vie

 

Valorisation 2 fois par mois au maximum et une fois tous les six mois au minimum et poche de liquidité prévue

Liquidité non garantie

Liquidité garantie par l'assureur

Liquidité garantie par l'assureur

Les parts peuvent être "rachetés" par la société de gestion (si SCPI à capital variable) et si cette SCPI a un nombre suffisant de souscripteurs (sinon risque de blocage). En cas de blocage ou si la SCPI est à capital fixe, la revente des parts se fait sur le marché secondaire (il faut trouver un acheteur). 

Revente sous deux mois au plus (code des assurances)

Revente sous deux mois au plus (code des assurances)

GARANTIE

En direct

Via l'assurance vie

Capitaux non garantis

Capitaux investis non garantis (UC)

Capitaux investis non garantis (UC)

Marché immobilier

Marché immobilier et financier

REVENU

En direct

Via l'assurance vie

A chaque trimestre, la SCPI distribue une part des loyers et des intérêts perçus. Ces sommes sont versées directement sur le compte bancaire des souscripteurs. 

A chaque trimestre, l'assureur distribue aux adhérents/assurés une part des loyers et intérêts (85% à 100%) sous forme d'une augmentation de la valeur des UC ou de versement sur le fonds en euros. 

A chaque trimestre, l'assureur distribue aux adhérents/assurés une part des dividendes sous forme d'une valorisation des UC. Les OPCI ont une obligation de distribution d'une partie de leur revenu (85%). 

FISCALITE DES GAINS ET REVENUS

En direct

Via l'assurance vie

Revenus soumis au barème progressif de l'impôt en tant que revenus fonciers et aux prélèvements sociaux (17,2 %) pour la part relative aux loyers distribués (après déduction des intérêts d'emprunt).

PFU ou barème progressif pour une faible part relative aux intérêts financiers.
La plus-value (augmentation de la valeur de la part), lors du rachat des parts ou lors de la revente est soumise aux plus-values immobilières.

Fiscalité de l'assurance vie

IFI (impôt sur la fortune immobilière)

Imposable uniquement sur la partie immobilière (plus importante sur la SCPI).

AU DECES DE L'EPARGNANT

Les héritiers reçoivent les parts souscrites. Ces parts sont soumises aux droits de succession.

Les bénéficiaires du contrat reçoivent des capitaux. Ces capitaux sont soumis à la fiscalité privilégiée de l'assurance vie.

 

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Un organisme de placement collectif immobilier géré par Amundi Immobilier, centré principalement sur les bureaux, référence du marché des OPCI.

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Un OPCI géré par Primonial REIM, investi notamment dans les commerces, l’éducation et la santé, avec une stratégie centrée sur la France.

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