Clause d’indexation automatique du loyer dans un bail professionnel : attention à la rétroactivité !

La clause d’indexation automatique du loyer dans les baux professionnels : qu’est-ce que c’est ?

Le bail professionnel est régi notamment par les articles 57 A et 57 B de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ainsi que par les articles 1708 et suivants du code civil sur le contrat de louage.

Dès lors, sauf en ce qui concerne la durée du bail et le délai de préavis, ce contrat de location se caractérise par la liberté pour les parties d’éditer son contenu. Le bailleur est donc en droit de négocier librement une clause de réévaluation automatique du loyer. 

Cette clause se caractérise par le fait qu’une réévaluation du loyer sera réalisée automatiquement selon une périodicité prévue par le contrat (souvent annuellement). L’indexation du loyer est alors fonction de l’indice choisi dans la clause.

Cela signifie que le loyer est réajusté périodiquement sans qu’une nouvelle négociation ne soit nécessaire. 

 Attention : le choix de l’indice doit impérativement respecter les règles de l’article L.112-1 du code monétaire et financier. Dans le cas contraire, la clause d’indexation pourra être réputée non écrite. 

En outre, afin d’être valide, la jurisprudence vient apporter des conditions et notamment sur le fait que la clause doit être claire et précise : 

• sur l’indice utilisé,
• sur la périodicité,
• sur la méthodologie de calcul,
• sur son aspect automatique.

Les conséquences d’une telle clause : une possible application rétroactive

Contrairement à une révision du loyer, l’application de la clause d’indexation automatique implique une modification sans que le bailleur n’ait à formuler de demande. Ainsi, ce n’est pas parce que le bailleur ne demande pas l’application de cette clause sur plusieurs années qu’il y renonce. (C.Cass, 3^e Civ - 2 juin 1977 et C.Cass, 3^e Civ. - 26 janvier 1994). 

Cela revient à dire que le bailleur n’est pas dans l’obligation de transmettre une notification pendant la période prévue pour que la clause soit applicable et qu’il renonce à l’application de cette dernière.

Aussi, le bailleur, à l’aune de l’article 2224 du code civil, pourra réclamer rétroactivement les augmentations de loyer prévues par l’indexation annuelle automatique et ce sur une période des 5 précédentes années. 

En effet, il avait déjà été jugé que l’action en paiement des sommes représentant l’indexation des loyers prévues conventionnellement, se prescrit par 5 ans (C.Cass. 3^e civ – 15 septembre 2010).