Locataire ou bailleur : qui doit payer les travaux ?

Comme indiqué dans les textes de loi, les réparations les plus importantes reviennent au propriétaire, tandis que celles d’entretien sont à la charge du locataire. Le détail.

Les travaux à la charge du locataire

Il revient au locataire d’assurer les travaux d’entretien courant du logement, sauf s’ils sont le fait de la vétusté, d’une malfaçon ou d’un vice de construction. A titre d’exemple, les réparations locatives comprennent :

le maintien des lieux en état de propreté ;
les menus raccords de peinture ou de tapisserie ;
le remplacement des joints de robinets, des tuyaux flexibles de douches… ;
la maintenance de la chaudière…

Pour une liste plus détaillée, consulter l’annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987.

En cas de dégradation des lieux, constatée le plus souvent à l’occasion de l’état des lieux de sortie, plusieurs solutions s’offrent au propriétaire :

Il peut demander au locataire de procéder aux réparations qui s’imposent avant la restitution des clés ;
Si nécessaire, il peut retenir le dépôt de garantie versé à la signature du bail, voire, si la somme n’est pas suffisante, demander une indemnisation complémentaire en justice.

Les travaux à la charge du bailleur

Pour sa part, le propriétaire doit entretenir le logement et effectuer toutes les réparations nécessaires à son maintien en état. En d’autres termes, il lui faut assumer toutes les réparations qui ne peuvent être imputées à une faute du locataire. Il s’agit notamment :

des réparations urgentes (panne de chaudière en hiver…) ;
des travaux d’amélioration (ravalement de façade, réfection de la cage d’escalier…) ;
des travaux contribuant à la performance énergétique du logement (isolation…) ;
des travaux d’entretien normal du logement (volet défectueux, robinetterie…).

Avant tout travaux, il convient de prévenir le locataire, qui devra laisser l’accès à son logement. Une réduction de loyer est à prévoir dès lors que l’intervention excède 21 jours.

Si le propriétaire ne remplit pas ses obligations, le locataire peut :

dans un premier temps, chercher une solution amiable (par le biais de l’envoi d’une mise en demeure et de la saisine de la commission départementale de conciliation) ;
et si besoin, saisir le tribunal d’instance du lieu où est situé le logement. Un juge pourrait alors condamner le bailleur sous astreinte à effectuer les travaux nécessaires ou bien autoriser le locataire à les faire réaliser aux frais du propriétaire.

Des travaux soumis à autorisation

S’il le souhaite, le locataire peut tout à fait effectuer des travaux dans le logement :

avec l’autorisation écrite du propriétaire, s’il transforme le local à travers le percement d’une fenêtre ou encore la démolition d’une cloison. A défaut, le bailleur pourra soit exiger du locataire qu’il remette les lieux en l’état et à ses frais, soit profiter des transformations sans indemnisation ;
sans l’autorisation du propriétaire, s’il souhaite rafraîchir des peintures, fixer des cadres ou encore changer une moquette.

En cas de doute, il est conseillé d’obtenir l’accord préalable du bailleur.