Convocation d'une AG à la demande d'un copropriétaire : une obligation pour le syndic
La loi du 23 novembre 2018, dite ELAN a autorisé le gouvernement à procéder par voie d’ordonnance afin de :
- redéfinir le champ d’application et adapter la loi de 1965 au regard des caractéristiques des immeubles, de leur destination et de la taille de la copropriété ;
- modifier les règles d’ordre public applicables ;
- clarifier, moderniser, simplifier et adapter les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété, celles relatives à la prise de décision par le syndicat des copropriétaires ainsi que les droits et obligations des copropriétaires, du syndicat des copropriétaires, du conseil syndical et du syndic.
À la suite de l’ordonnance du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis, le nouvel article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965 énonce :
"Tout copropriétaire peut solliciter du syndic la convocation et la tenue, à ses frais, d'une assemblée générale pour faire inscrire à l'ordre du jour une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits ou obligations."
Depuis l’ordonnance du 30 octobre 2020, tout copropriétaire peut donc solliciter du syndic la convocation et la tenue, à ses frais, d’une assemblée générale en vue d’adopter des décisions les concernant.
Notons que cette procédure diffère de celle consistant pour un copropriétaire à demander l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour de la prochaine assemblée.
Ici, une assemblée peut être "provoquée" à tout moment, l’assemblée devant obligatoirement être organisée dans les 45 jours du paiement des frais et honoraires liés à l’assemblée au syndic.
Que doit contenir la demande ?
La demande faite par un ou plusieurs copropriétaires de convoquer une assemblée générale à leurs frais, dans ce cadre, est notifiée au syndic et doit :
- préciser la ou les questions dont l’inscription à l’ordre du jour est demandée,
- être accompagnée d’un projet de résolution pour chaque question.
Coût d'une assemblée générale convoquée à l'initiative d'un copropriétaire
Lorsque l'assemblée générale est convoquée à la demande de plusieurs copropriétaires, ils précisent la répartition des frais et honoraires entre eux. À défaut de précision, les frais sont répartis entre ces copropriétaires à parts égales.
Dans les quinze jours qui suivent la notification mentionnée au premier alinéa, le syndic informe le ou les copropriétaires demandeurs des frais prévisionnels et de ses honoraires.
Il convoque l'assemblée générale qui se tient dans le délai de quarante-cinq jours suivant le paiement de ses frais et honoraires.
Documents nécessaires pour solliciter une assemblée générale en copropriété
Parmi les documents à fournir, il s’agit notamment, lorsqu’un copropriétaire sollicite l’autorisation d’effectuer des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, de produire un document précisant l'implantation et la consistance des travaux.
Afin de parer à toutes difficultés d’interprétation, l’article 13 du décret du 2 juillet 2020 précise que, lorsqu’une assemblée est convoquée à l’initiative d’un ou plusieurs copropriétaires :
"Le syndic ne porte à l'ordre du jour de cette assemblée que les questions relatives aux droits et obligations du ou des copropriétaires demandeurs."
Le syndic a par ailleurs l’obligation d’informer les occupants de l’immeuble de la copropriété des décisions prises par l’assemblée générale par l’affichage d’un procès-verbal abrégé dans les parties communes.
