Achat en nue-propriété : quelles pratiques fiscales ?

Le principe de l’achat en nue-propriété 

Encore méconnu, l’achat en nue-propriété temporaire est un montage qui vous permet d’acquérir un bien immobilier en bénéficiant d’une décote sur le prix d’achat.
Pour y parvenir, le droit de propriété attaché au bien est scindé en deux parties :

• D’un côté, le particulier investisseur acquiert la nue-propriété d’un logement, souvent neuf ou en l’état futur d’achèvement ;
• De l’autre côté, un investisseur institutionnel, souvent un bailleur social, acquiert l’usufruit du bien.

On appelle cela un démembrement du droit de propriété.

Pendant une durée déterminée :

• Le nu-propriétaire possède des droits sur le bien sans avoir le droit de l’occuper, ni de ne louer.
• L’usufruitier peut le louer, encaisser les loyers et doit en payer les charges.

À la fin de la période convenue lors de l’achat, soit à l’extinction de l’usufruit, le particulier devient plein propriétaire du bien immobilier.

L’intérêt du montage lors de l’acquisition

Ce montage vous permet d’acquérir un bien pour un prix inférieur à sa valeur de marché. En effet, la fameuse décote sur le prix d’achat sera égale à la valeur de l’usufruit.

Et cette valeur de l’usufruit sera déterminée par la durée du démembrement, à raison de 23% par tranche de dix ans, sans fraction.

L’usufruit temporaire ne pourra jamais être supérieur à la valeur d’un usufruit viager.

En effet, le démembrement dont il est question est ici réalisé de manière temporaire : on parle donc d’usufruit temporaire. Mais il aurait pu être réalisé de manière définitive, on parlerait alors d’usufruit viager. C’est le cas, par exemple, quand un parent démembre le droit de propriété sur un bien lui appartenant pour en donner la nue-propriété à un de ses enfants afin d’en optimiser la transmission. Dans le cas d’un usufruit viager, la valeur de l’usufruit est estimée en fonction de l’âge de l’usufruitier.

Quand on calcule la valeur de l’usufruit dans le cadre d’un usufruit temporaire, cette valeur ne pourra pas être supérieure à ce qu’elle serait si l’on était dans le cas d’un usufruit viager.
Prenons un exemple :

• Vous achetez la nue-propriété pour une durée de 15 ans, un appartement dont le prix est de 250 000 euros ;
• La valeur de l’usufruit sera de 46 %, soit 135 000 euros ;
• La valeur de la nue-propriété sera de 54 %, soit 115 000 euros ;
• C’est ce prix de 115 000 euros que vous réglerez donc pour acquérir la nue-propriété de l’appartement.

Si vous procédiez à la même opération mais en viager cette fois-ci, toujours à l’âge de71 ans, alors la valeur de l’usufruit serait ramenée à 40 %.

Des avantages patrimoniaux et fiscaux

Pendant toute la durée du démembrement, en tant qu’investisseur, vous ne vous occuperez de rien. Toutes les dépenses et les charges ainsi que la gestion incombent à l’usufruitier. Cela inclut d’ailleurs le règlement de la taxe d’habitation et celui de la taxe foncière.

De plus, la valeur de la nue-propriété est exclue de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière.

En outre, en cas d’achat à crédit, si l’usufruit est détenu par un bailleur social, vos intérêts d’emprunt viennent en déduction de vos autres revenus fonciers : soit ceux perçus au cours de la même année, soit lors des dix années suivantes.

Enfin, lors de l’extinction de l’usufruit, vous deviendrez plein propriétaire sans fiscalité supplémentaire.

Un intérêt fiscal également pour transmettre à moindre coût

Si vous êtes dans une optique de transmission, sachez qu’en cas de donation d’un bien détenu en nue-propriété, les droits de donation seront calculés sur la valeur de cette nue-propriété.