Dispositif Jeanbrun : comment fonctionne le nouveau statut du bailleur privé ?

Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé) ?

Le dispositif Jeanbrun est un avantage fiscal destiné aux propriétaires particuliers qui acquièrent un logement éligible pour le louer nu. Il porte trois noms : le statut du bailleur privé qui est son appellation officielle, Relance logement qui est le nom du plan gouvernemental et dispositif Jeanbrun, du nom du ministre du Logement Vincent Jeanbrun. Il a été créé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026 et codifié à l'article 31 du Code général des impôts, relatif aux revenus fonciers. Il s'applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Il prend le relai du dispositif Pinel, arrêté fin 2024.
 

Comment fonctionne le dispositif Jeanbrun ?

L'amortissement, une rupture avec le Pinel

Le dispositif Jeanbrun se base sur la mécanique de l'amortissement. Amortir signifie déduire chaque année une fraction de la valeur du logement de ses revenus fonciers. Cette déduction réduit le revenu imposable donc l'impôt et les prélèvements sociaux dus sur les loyers.

C’est donc une logique totalement différente du Pinel. En effet, le Pinel accordait une réduction d'impôt directe calculée sur le prix du bien. Le dispositif Jeanbrun agit bien avant, directement sur la base imposable. Ce mécanisme d'amortissement était jusqu'ici la composante la plus importante de la location meublée sous le statut LMNP. Il s'applique désormais à la location nue.

La base amortissable correspond à 80% du prix d'acquisition du logement neuf, net de frais. Les 20% restants représentent la valeur du terrain qui ne s'amortit pas. Sous conditions, l'amortissement peut participer à créer un déficit foncier imputable sur le revenu global, dans les limites prévues par la loi.
 

Les taux et plafonds d'amortissement 

Le taux d'amortissement dépend du niveau de loyer accepté. Plus le loyer est abordable, plus le taux est élevé. Le dispositif prévoit trois niveaux de loyer définis par des plafonds réglementaires.

Le plafond annuel est mesuré au niveau du foyer fiscal.  Il vaut pour l'ensemble des logements du foyer fiscal placés sous le dispositif. Il est de 8 000€ par an, porté à 10 000€ ou 12 000€ lorsqu'au moins la moitié des loyers provient de locations sociales ou très sociales.

Qui peut bénéficier du dispositif Jeanbrun et à quelles conditions ?

Bénéficiaires

Le dispositif s'adresse aux particuliers, qu'ils détiennent le logement en direct, en indivision ou par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (une SCI, par exemple). Il ne s'applique ni aux sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés, ni aux biens détenus en démembrement de propriété. 

Les logements éligibles

En l'état des textes, le dispositif Jeanbrun concerne les logements collectifs à l'exclusion des maisons individuelles. Dans ce cadre, deux grandes catégories de biens sont éligibles :

• Le logement neuf ou acheté en l'état futur d'achèvement (VEFA).
• Le logement ancien rénové, mais à condition que les travaux représentent au moins 30% du prix d'acquisition et permettent d'atteindre un diagnostic de performance énergétique de classe A ou B.

Le dispositif ne s'applique qu'aux nouvelles acquisitions. Un bien déjà détenu n’est pas éligible..

Les engagements du bailleur

Pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal du dispositif Jeanbrun, le bailleur doit s’engager à respecter plusieurs conditions.

Le logement doit être loué nu et à usage de résidence principale, il doit être mis en location dans les 12 mois qui suivent son achèvement, ou son acquisition si elle est postérieure, pendant neuf ans minimum, et ce, de façon continue. Le loyer doit respecter un plafond selon le niveau choisi et la localisation du bien. Les ressources du locataire sont également plafonnées. Le locataire ne peut pas appartenir au foyer fiscal du bailleur ni être un parent ou allié jusqu'au deuxième degré (parents, grands-parents, enfants, petits-enfants, frères et sœurs).

Jeanbrun, Pinel et LMNP : quelles sont les différences ?

Le dispositif Jeanbrun emprunte aux deux régimes : l'amortissement, connu en location meublée, et la location nue à loyer plafonné, comme le Pinel.

Le dispositif Jeanbrun est-il intéressant pour votre projet ?

Les profils pour qui le dispositif est avantageux

L'amortissement profite surtout aux contribuables dont les loyers seraient lourdement imposés. L'intérêt croît donc avec la tranche marginale d'imposition. Le dispositif Jeanbrun convient à un horizon de détention long puisqu’il faut qu’il soit cohérent avec l'engagement minimal de neuf ans et avec le traitement de la plus-value à la revente (voir les points de vigilance). Enfin, il suppose d'accepter un loyer inférieur au marché en contrepartie d'un amortissement plus élevé. De manière globale, il peut aussi bien s'intégrer dans une stratégie de constitution de patrimoine que de préparation de la retraite.

Les points de vigilance

En revanche, si le dispositif Jeanbrun a des avantages notables, quelques points de vigilance sont également à retenir :

• L'avantage fiscal a une contrepartie au moment de la revente. Les amortissements déduits pendant la location sont retranchés du prix d'acquisition pour calculer la plus-value, ce qui augmente la plus-value imposable. 
  Exemple : un logement acheté 200 000€ et revendu 300 000€, après 50 000€ d'amortissements déduits, dégage une plus-value de 150 000€ et non de 100 000€. Cet effet s'atténue avec le temps, grâce aux abattements pour durée de détention : la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. 
• Le plafond annuel d'amortissement borne l'avantage quel que soit le prix du bien.
• L'engagement de location dure neuf ans avec une reprise possible de l'avantage en cas de non-respect. À noter que cet engagement est minimal, mais qu’il est possible de poursuivre l’amortissement au-delà de cette durée.
• Le loyer plafonné réduit le rendement locatif brut. L'effort de trésorerie doit être anticipé, surtout si le bien est financé à crédit.
• Transmettre le logement pendant l'engagement de neuf ans remet en cause l'avantage : une donation ou un démembrement de propriété entraîne la reprise des amortissements déjà déduits. En cas de décès, en revanche, l'avantage n'est pas repris et le conjoint survivant peut demander à poursuivre le dispositif. 

Devenir bailleur : sécuriser et financer son investissement

Vous envisagez de vous lancer dans la voie de l’investissement immobilier locatif avec le dispositif Jeanbrun ? Une telle démarche implique de protéger le logement. L'assurance propriétaire non occupant de la MACSF couvre le bien loué contre les risques que l'assurance du locataire ne prend pas en charge. C’est le premier réflexe à avoir une fois le bien acquis et loué.

Veillez également à soupeser la question du financement. Le crédit immobilier permet de financer l'acquisition en profitant de ce que l’on appelle l’effet de levier, les intérêts d'emprunt sont déductibles des loyers imposables, en plus de l'amortissement. L'assurance vie reste également une solution adaptée pour se constituer, dans la durée, l'apport d'un futur projet immobilier.

Du mal à déterminer la solution adéquate dans votre cas ? Un conseiller MACSF peut vous aider à évaluer l’intérêt d’un investissement Jeanbrun dans votre stratégie patrimoniale.