Les restrictions quant au changement d'usage
La loi procède à une réécriture (refonte) de l’article L631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation (CCH).
Selon cet article, le fait de passer un local destiné à l’habitation en meublé de tourisme (c’est-à-dire une location meublée de courte durée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile) est considéré comme un changement d’usage. Ce changement d’usage était déjà réglementé dans certaines communes :
- Villes de plus de 200 000 habitants.
- Zones tendues.
- Communes de la petite couronne d'Île-de-France.
Précision : cette restriction via cette demande de changement d’usage ne concerne pas le propriétaire qui va louer pour de courtes durées un logement qui constitue sa résidence principale.
Une autorisation préalable
Ce changement d’usage est soumis à autorisation préalable et peut être conditionné à une compensation (par exemple la transformation d’un local commercial en logement pour compenser la perte d’un logement).
La loi Le Meur précise que les communes où s’applique la taxe sur les logements vacants peuvent décider de soumettre à autorisation préalable les changements d’usage des locaux d’habitation.
Mais point important : même en dehors des communes soumises à la taxe sur les locaux vacants, la collectivité peut désormais encadrer les changements d’usage.
Avant, dans ces communes, il fallait l’aval du Préfet.
Donc maintenant, même dans des petites communes, le changement d’usage peut être restreint et soumis à autorisation préalable. La décision doit néanmoins être motivée.
Une preuve du changement d'usage facilitée
La loi Le Meur facilite la preuve par la commune que le local était un logement, et donc qu’il y a eu changement d’usage.
Maintenant, un commerce qui a été habité quelque temps peut être qualifié de logement et sa transformation en logement touristique va donc être soumise à autorisation préalable.
La fixation d'un nombre maximal d'autorisations temporaires
Avec cette loi, les mairies ont même le droit de fixer un nombre maximal d’autorisations temporaires (certaines communes très touristiques n’accordent que des autorisations de changement d’usage temporaires – ce qui peut permettre une rotation) sur une zone, un quartier, tous propriétaires confondus.
Dans cette situation, les premiers demandeurs seront les premiers servis. Mais :
- la durée de l’autorisation temporaire est identique pour tous les propriétaires ;
- la procédure de sélection des candidats doit être précisée dans la délibération pour la transparence, afin qu’il y ait égalité entre les demandes initiales et demandes de renouvellement.
Ce point est à prendre en considération pour celui qui voudrait réaliser un investissement immobilier dans cette optique : quand le nombre maximal aura été atteint, il ne pourra plus être accordé d’autorisation de changement d’usage tant qu’un local n’aura pas été remis en usage de logement.
Une autorisation soumise à la conformité au règlement de copropriété
La loi ajoute que l’autorisation de changement d’usage ne peut être demandée que si le changement d’usage est conforme aux stipulations contractuelles du règlement de copropriété.
Cette conformité est attestée sur l’honneur par la personne qui effectue la demande.
Les sanctions
Le changement d’usage non autorisé peut entraîner une amende civile (prononcée par les tribunaux judiciaires) pouvant aller jusqu’à 100 000 €.
Les conciergeries et agents immobiliers, entre autres, qui aident à la location d’un local pour lequel il n’y a pas d’autorisation peuvent être condamnés pour complicité (jusqu’à 100 000 € eux aussi).
Les restrictions liées au code du tourisme
Enregistrement du bien sur un téléservice
Actuellement, les propriétaires de meublés de tourisme doivent enregistrer leur bien sur un téléservice, mais seulement si le bien est dans une commune ayant institué cette obligation.
Ailleurs, il y a juste une déclaration en mairie à effectuer (même dans les communes non régies par l’autorisation préalable à changement d’usage) sauf si le bien loué est la résidence principale.
Les modalités seront précisées par décrets, en principe au plus tard pour le 20 mai 2026. Le législateur s’est donc accordé 18 mois pour mettre en place le système.
Il faudra justifier que le meublé loué est bien la résidence principale (certainement en fournissant un avis d’imposition).
Les fausses déclarations seront punies d’une amende administrative (donnée par la mairie et non les tribunaux judiciaires, avec le risque d’amendes plus conséquentes).
Restrictions de durée
Toujours selon le code du tourisme, depuis le 1er janvier 2025, une commune peut décider qu’un propriétaire ne pourra louer sa résidence principale que 90 jours dans l’année, soit 30 jours de moins que le seuil établi par la loi (mais cette restriction à 120 ou 90 jours ne concerne que les communes où le téléservice est mis en place).
Les restrictions via le PLU
L'usage exclusif de résidence principale des constructions nouvelles
Depuis le 21 novembre 2024, le plan local d’urbanisme (PLU) d’une commune où il y a plus de 20% de résidences secondaires peut prévoir, sur tout ou partie du territoire communal, dans une ou plusieurs zones délimitées, que les constructions nouvelles de logements devront être à usage exclusif de résidence principale.
Il sera possible de louer temporairement cette résidence principale mais dans ces communes, vous ne pourrez envisager de faire construire en vue d’y faire un meublé de tourisme.
En cas de soupçon de non-respect du PLU, le maire a un pouvoir d’instruction et peut donc demander au propriétaire de justifier que le bien est utilisé en tant que résidence principale.
Les sanctions en cas de violation de la loi
En cas de violation de la loi, le maire pourra mettre en demeure le propriétaire de régulariser la situation.
La mise en demeure peut être assortie d’une astreinte pouvant aller jusqu’à 1 000 € par jour de retard (mais limitée à 100 000 €).
La résiliation du bail de plein droit
Dans ces secteurs, si le bien est loué pour l’habitation, dans l’éventualité où le locataire n’occuperait pas le bien en tant que résidence principale et le louerait en meublé touristique, la résiliation du bail pourra être prononcée de plein droit.
Les restrictions via la loi sur la copropriété du 10 juillet 1965
Dans les copropriétés nouvelles
Dans ces copropriétés, dont les règlements de copropriété ont été établis à compter du 21 novembre 2024, il doit être mentionné de manière explicite l’autorisation ou l’interdiction de location de meublés de tourisme.
Dans les anciennes copropriétés
Dans les anciennes copropriétés, désormais il est possible de voter une résolution interdisant ces locations type Airbnb à la double majorité de l’article 26.
L’unanimité n’est plus nécessaire, mais à la condition que le règlement de copropriété interdise déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale.
Par ailleurs, lorsque qu’une location pour un lot dans la copropriété a été déclarée en mairie, la personne qui a fait les démarches doit en informer le syndic.
Ce dernier devra lors de la prochaine assemblée générale inscrire à l’ordre du jour un point d’information sur cette activité (effectuée par le copropriétaire ou locataire) au sein de la copropriété.
Le loueur ne sera plus anonyme.
Les restrictions liées à la performance énergétique
En zone tendue, et dans les agglomérations où une demande de changement d’usage est nécessaire, toute nouvelle autorisation définitive ou temporaire de louer un meublé de tourisme ne pourra être accordée que si le logement est classé entre A et E.
À partir de 2034, le logement devra être D au pire.
Les biens qui sont déjà loués ne devront être aux normes qu’en 2034 (attention toutefois aux locations qui ont une autorisation temporaire car il faudra être aux normes lors de la demande de renouvellement d’autorisation).
Le maire pourra demander à tout moment la fourniture du DPE (délai de 2 mois pour le transmettre ; passé ce délai, risque d’astreinte - au profit de la commune - de 100 € par jour de retard).
Et le propriétaire qui ne respecte pas le critère de décence énergétique encourra une amende administrative de 5 000 €.
Le DPE devra aussi figurer dans l’annonce.
À retenir
Dorénavant, avant de mettre un bien en location meublée de tourisme, il est conseillé de se renseigner en mairie, de relire le règlement de copropriété, d’interroger le syndic et de penser au diagnostic.
