Recours gracieux en droit de l'urbanisme : la fin du "temps mort"

Le droit antérieur : l'état de grâce du recours gracieux

Pour mémoire, en vertu des dispositions de l’article A424-8 du code de l’urbanisme, les tiers disposent d'un délai de 2 mois à compter de l'affichage régulier du permis sur le terrain pour le contester.

Ils ont alors deux options :

• soit former directement un recours contentieux auprès du tribunal administratif dans ce délai de 2 mois ;
• soit former un recours dit préalable auprès de la personne publique qui a délivré l’acte administratif, en pratique le maire ou le préfet.
   

C’est cette deuxième option qui est modifiée. En effet, ce recours préalable était antérieurement à former dans un délai de 2 mois.

À réception du recours préalable, la personne publique – le maire ou le préfet - pouvait prendre :

• soit une décision expresse d'acceptation du recours emportant retrait de l’autorisation d’urbanisme,
• soit une décision expresse de rejet du recours préalable.
   

Dans l'hypothèse où elle ne se prononcerait pas à l'issue d’un délai de 2 mois, alors on considérait qu’elle avait pris une décision implicite de rejet.

Suite à la décision – implicite ou explicite – de rejet du recours préalable prise par la personne publique, un nouveau délai de 2 mois courait à compter de la décision intervenue suite au recours gracieux. Le requérant avait donc deux nouveaux mois, à compter de la décision prise par l’administration sur le recours préalable, pour introduire un recours contentieux devant le tribunal administratif.

Le recours préalable offrait donc une pause du délai de recours contentieux (un "temps mort") puisque celui-ci était prorogé de 4 mois. En pratique, il était possible d’utiliser ce laps de temps gagné pour négocier des modifications sur le projet litigieux avec le pétitionnaire ou la personne publique.

La suppression de l'effet prorogatif du recours gracieux

La loi du 26 novembre 2025 est venue remettre en cause cet état de fait puisqu’elle introduit un nouvel article L600-12-2 au sein du code de l’urbanisme, qui dispose :

Ce mécanisme vaut pour toute "décision relative à une autorisation d’urbanisme". Cette notion très vague comprend non seulement les autorisations d'urbanisme, mais également les décisions de retrait d’une autorisation et les décisions de refus selon le Conseil Constitutionnel qui a eu à se prononcer sur la constitutionnalité de la loi.

Ainsi donc, depuis le 28 novembre 2025 (application de la loi au lendemain de sa publication au journal officiel), le délai d’introduction d’un recours préalable - gracieux ou hiérarchique - à l’encontre d’une décision relative à une autorisation d’urbanisme est réduit à un mois. La réponse de la personne publique est pour sa part inchangée à 2 mois.

Surtout, le délai de recours contentieux n'est plus prorogé par l’exercice d’un recours préalable. Cela signifie donc que le fait de former un recours préalable dans le délai d’un mois ne permet plus de gagner les fameux 4 mois, comme détaillé ci-dessus.

L'inutilité de fait de former un recours préalable

Cet article prive donc désormais de tout intérêt le fait de former un recours préalable.

Il est en effet certain que les communes n’auront pas répondu sur la légalité de l’autorisation dans le délai d’un mois, puisque le texte leur laisse un délai de 2 mois pour ce faire. Ainsi, la réponse de l’administration peut désormais intervenir après l’expiration du délai de recours contentieux. Il faudra donc en tout état de cause former un recours contentieux dans le délai de 2 mois, sous peine de voir son recours contentieux irrecevable, puisqu’il n’y a plus de prorogation du délai.

En effet, si vous effectuez un recours gracieux auprès du maire sous le délai d’un mois et que vous attendez sa réponse qui peut prendre jusqu’à 2 mois pour aller au tribunal (nous en sommes donc à trois mois), votre recours au tribunal sera irrecevable car le délai de 2 mois pour saisir le juge sera dépassé.

Il est évident que le piège de ce nouvel article entraînera un rejet par les tribunaux de nombreux recours formés hors de ces nouveaux délais.

Quelle date d'entrée en vigueur ?

Étonnamment, l’article 26 de la loi ne précise pas les modalités d’entrée en vigueur de ces nouvelles dispositions. En pratique, elles seraient applicables à compter du 28 novembre 2025, lendemain de la publication de la loi au journal officiel.

La décision rendue par le Conseil Constitutionnel sur la constitutionnalité de la loi nous apporte néanmoins des précisions.

Pour le Conseil, le second alinéa de l’article L600-12-2 du code de l’urbanisme, qui supprime l’effet interruptif du délai de recours des recours administratifs, n’est applicable qu’aux recours administratifs formés contre des décisions intervenues après l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, les recours gracieux formés contre des décisions intervenues avant l’entrée en vigueur de la loi conservent leur effet de prorogation du délai de recours contentieux. Il est donc possible d’introduire un recours gracieux interruptif contre les décisions intervenues avant le 27 novembre 2025.

Toutefois, nous ne savons pas ce qui sera jugé concernant la recevabilité de recours contentieux effectués dans les anciens délais contre des décisions administratives postérieures mais qui mentionnent encore des voies et délais de recours non actualisés, et donc erronés.

De nombreuses communes n’ont en effet pas encore mis à jour leurs modèles d’arrêtés pour y faire figurer les nouveaux délais de recours et l’absence de prorogation du recours préalable. Il serait dans la logique de la jurisprudence administrative que cette mention erronée profite au requérant, mais il est encore trop tôt pour le savoir puisqu’aucune juridiction n’a logiquement, pour l’heure, statué sur cette question spécifique.