Le régime dérogatoire des petites copropriétés et copropriétés à deux copropriétaires

Le 30.12.2020 par Aurélie Mougel, Juriste MACSF
Partager sur Facebook Partager sur Twitter Partager sur LinkedIn
copropriété

Les copropriétés sont régies par une réglementation bien spécifique laquelle peut s’avérer difficile, voire impossible à mettre en œuvre, pour les petites copropriétés.

Depuis le 1er juin 2020, un régime dérogatoire a été mis en place pour faciliter l’administration de ces dernières.  

Qu’est-ce qu’une petite copropriété ? 

Les petites copropriétés sont celles comprenant au plus 5 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces et dont le budget prévisionnel moyen sur une période de 3 exercices consécutifs est inférieur à 15 000 euros.

Les règles spécifiques applicables aux petites copropriétés :

  • Le conseil syndical est optionnel

Les petites copropriétés ne sont plus obligées de constituer un conseil syndical.

  • Le syndicat n'est plus tenu à une comptabilité double

En revanche les petites copropriétés devront toutefois ouvrir un compte séparé à compter du 31 décembre 2020.

  • Certaines décisions peuvent être prises sans assemblée générale

Elles ont dorénavant la possibilité de prendre la majorité des décisions sans organiser d’assemblée générale sauf pour le vote du budget prévisionnel et l’approbation des comptes où une assemblée générale demeure obligatoire. 

Il est en effet possible pour les petites copropriétés de prendre des décisions lors d’une consultation écrite ou d’une réunion.

Les décisions devant alors être prises à l’unanimité des voix des copropriétaires.

  • La désignation d’un syndic parmi les copropriétaires

Pour le syndicat à la forme coopérative et s’il n’a pas constitué un conseil syndical, les copropriétaires pourront en assemblée générale désigner un syndic parmi eux.

La décision devra être adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Un autre copropriétaire pourra être désigné pour suppléer le syndic en cas d’empêchement de sa part.

En cas d’empêchement ou de carence du syndic de copropriété, tout copropriétaire à la possibilité de convoquer une assemblée générale extraordinaire aux fins de désignation d’un nouveau syndic ou de prendre des décisions nécessaires à la conservation de l’immeuble, de la santé ou de la sécurité de ses occupants.

Les copropriétés à deux lots

Ces copropriétés bénéficient d’encore plus de mesures dérogatoires.

La délégation du syndic

Il est permis au copropriétaire syndic non professionnel de solliciter l’autorisation de l’autre copropriétaire de déléguer sa mission à un tiers mais pas en totalité, uniquement à une fin bien déterminée.

Les règles de majorité aménagées

Chaque copropriétaire, indépendamment du nombre de voix dont il dispose, peut prendre des mesures conservatoires, même non urgentes.

La désignation du syndic de copropriété et les décisions relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents (Article 24 de la loi du 10 juillet 1965) peuvent être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix.

Les décisions relevant de la majorité des voix de tous les copropriétaires (Article 25 de la loi du 10 juillet 1965) peuvent quant à elles être prises par le copropriétaire détenant au moins deux tiers des voix.

La majorité des décisions peuvent être prises sans assemblée générale des copropriétaires

Si les règles de majorités susmentionnées sont respectées, les copropriétaires ont la possibilité de prendre la plupart des décisions sans devoir organiser une assemblée générale, excepté pour le vote du budget prévisionnel et l’approbation des comptes où une assemblée générale demeure obligatoire.

Lorsqu’un copropriétaire prend des mesures conservatoires ou une décision relevant de la majorité des articles 24 et 25, celles-ci doivent impérativement être notifiées à l’autre copropriétaire sous peine de lui être inopposable.

L’autre copropriétaire dispose d’un délai de 2 mois pour contester la décision prise.

Sauf si l’urgence est caractérisée, le copropriétaire décisionnaire doit donc attendre que le délai de contestation soit arrivé à son terme avant d’exécuter la décision.

Les décisions prises en assemblée générale des copropriétaires

Dans les cas où les décisions demeurent obligatoirement soumises à la tenue d’une assemblée générale des copropriétaires, celle-ci peut se tenir sans convocation préalable (contrairement aux régime général où il convient d’adresser un ordre du jour au moins 21 jours avant la tenue de l’assemblée générale).

Chaque copropriétaire peut être à l’initiative de la convocation.

En cas de désaccord : l’autorisation judiciaire

Chacun des copropriétaires peut exercer une action contre l’autre copropriétaire en paiement des provisions sur charges de copropriété ou en remboursements de frais.

Pour éviter des situations de blocage pouvant porter atteinte à l’intérêt commun, un copropriétaire peut être autorisé par voie judiciaire à passer seul un acte si le refus de l’autre met en péril l’intérêt commun.

Le Président du Tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun.

Enfin, sous certaines conditions, un copropriétaire peut être autorisé par le juge à vendre une partie commune.

Les conditions requises :

  • le copropriétaire doit disposer d’au moins deux tiers des tantièmes,
  • l’aliénation ne doit pas porter une atteinte excessive aux droits de l’autre copropriétaire.
La MACSF vous accompagne au quotidien : retrouvez ici les actualités et conseils de nos juristes.
Partager sur Facebook Partager sur Twitter Partager sur LinkedIn
Les solutions MACSF
Assurance habitation

Une assurance multirisque habitation sur mesure pour votre maison ou votre appartement, que vous soyez propriétaire ou locataire.

Protection juridique

La garantie Protection juridique facilite le règlement de vos litiges au cours de votre vie professionnelle (hors litiges RCP) et privée.

La communauté MACSF

Un forum avec plus de 500 000 professionnels de santé prêts à échanger sur vos pratiques professionnelles, votre mode d’exercice ou votre matériel…

Solliciter la communauté

L'application MACSF

Accédez à votre espace personnel et toutes ses fonctionnalités sur votre mobile !

Les newsletters

Recevez toute l’actualité sur votre profession/spécialité ainsi que nos offres dédiées.

S'abonner