Petites copropriétés : les quatre règles dérogatoires

1^re dérogation : l'absence de constitution de conseil syndical

Par dérogation aux dispositions applicables aux copropriétés, le syndicat n'est pas tenu de constituer un conseil syndical.

2^e dérogation : la non-tenue d'une comptabilité en partie double

Par dérogation aux règles classiques, le syndicat n'est pas tenu à une comptabilité en partie double. 

3^e dérogation : une dérogation à la tenue de l'assemblée générale

A l’exclusion des décisions relatives au vote du budget prévisionnel et de l’approbation des comptes, toutes les autres décisions peuvent être prises à l’occasion d’une consultation écrite, sans qu’il y ait lieu de convoquer une assemblée générale.

Les copropriétaires peuvent également être consultés au cours d'une réunion informelle.

Un formalisme allégé

La consultation peut être organisée à l’initiative du syndic ou à la demande d’un copropriétaire. 

Si un copropriétaire demande au syndic d’organiser une consultation (écrite ou une réunion), ce dernier doit le faire dans un délai de 21 jours suivant la réception de cette demande.

Chaque décision prise par voie de consultation est consignée sur un procès-verbal établi et signé par le syndic.

S’agissant de l’organisation de la réunion, celle-ci étant informelle, le législateur n’a prévu aucun formalisme. 

Ainsi, l’information de la tenue d’une réunion peut se faire par tous moyens (lettre simple, recommandée, envoi d’un mail si le syndic est autorisé à communiquer de cette manière, affichage dans les parties communes). 

Enfin, il n’existe pas de liste de documents à envoyer aux copropriétaires pour la tenue de la réunion, même s’il est préférable qu’ils aient pu préalablement se pencher sur les documents nécessaires à une prise de décision.

En contrepartie du formalisme allégé : l’exigence d’unanimité

En contrepartie du formalisme allégé pour prendre des décisions, le législateur a toutefois imposé que la décision soit prise à l’unanimité des voix des copropriétaires. 

Dès lors, en l’espèce, il n’est pas tenu compte des majorités prévues dans la loi du 10 juillet 1962.

Par exemple, s’il est demandé la désignation d’un membre du conseil syndical, celle-ci devra se faire à l’unanimité et non à la majorité des voix, comme l’exige l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. 

De même, les travaux d’entretien courant qui se votent habituellement à la majorité de l’article 24 devront, dans le cadre de la consultation, être votés à l’unanimité des voix du syndicat des copropriétaires.

Lorsqu’un copropriétaire prend des mesures conservatoires ou une décision relevant de la majorité des articles 24 et 25, celles-ci doivent impérativement être notifiées à l’autre copropriétaire sous peine de lui être inopposables.

L’autre copropriétaire dispose d’un délai de 2 mois pour contester la décision prise.

Sauf si l’urgence est caractérisée, le copropriétaire décisionnaire doit donc attendre que le délai de contestation soit arrivé à son terme avant d’exécuter la décision.

En cas de désaccord : l’autorisation judiciaire

Chacun des copropriétaires peut exercer une action contre l’autre copropriétaire en paiement des provisions sur charges de copropriété ou en remboursements de frais.

Pour éviter des situations de blocage pouvant porter atteinte à l’intérêt commun, un copropriétaire peut être autorisé par voie judiciaire à passer seul un acte si le refus de l’autre met en péril l’intérêt commun.

Le Président du Tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun.

4^e dérogation pour les syndicats ayant la forme coopérative : la désignation d'un syndic parmi les copropriétaires

Dans le cas où le syndicat a adopté la forme coopérative et n'a pas institué de conseil syndical, l'assemblée générale désigne le syndic parmi ses membres. 

• La décision est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. 
• L'assemblée générale peut également désigner un copropriétaire pour suppléer le syndic en cas d'empêchement de celui-ci. 
• Le syndic et son suppléant sont l'un et l'autre révocables dans les mêmes conditions. 
   

L'assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales, qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées, pour assurer le contrôle des comptes du syndicat.

Enfin, en cas d'empêchement du syndic ou de défaillance de celui-ci mettant en péril la conservation de l'immeuble, la santé ou la sécurité des occupants, chaque copropriétaire peut prendre l'initiative de convoquer une assemblée générale extraordinaire afin qu'elle désigne un nouveau syndic ou qu'elle prenne les décisions nécessaires à la conservation de l'immeuble, de la santé ou de la sécurité de ses occupants.