Un vote à la majorité, et non plus à l’unanimité
La loi du 16 juin 2025 modifie l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 :
"Lorsque la modification de la destination de parties privatives à usage autre que d'habitation, à l'exception des locaux commerciaux, en locaux d'habitation contrevient à la destination de l'immeuble, elle est soumise à l'approbation de l'assemblée générale, qui statue à la majorité prévue à l'article 24".
Cet article 24 prévoit un vote à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
Auparavant, la transformation était presque irréalisable car elle se votait en assemblée générale à l’unanimité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le règlement de copropriété ou la destination de l’immeuble s’opposait à la transformation.
Dès lors, la transformation de l’usage des locaux entraînant la modification de la répartition des charges rendue nécessaire par un changement de destination d’une ou de plusieurs parties privatives est facilitée, puisque abaissée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, plus facile à obtenir.
Cas particulier des locaux commerciaux
Les locaux commerciaux sont expressément exclus de cette disposition.
Le législateur a, en effet, considéré, que la transformation en logements pourrait :
- porter atteinte à la vitalité économique des centres villes,
- réduire l’offre de services de proximité indispensable à l’accueil de nouveaux résidents.
Une dérogation aux règles relatives aux destinations fixées par le plan local d'urbanisme (PLU)
Une nouvelle dérogation à l’autorisation de changement de destination d’un bâtiment est introduite dans le code de l’urbanisme.
En effet, dorénavant, nonobstant l’interdiction d'un changement de destination d’un bureau à une habitation figurant dans le PLU de la commune, l’article L152-6-5 du code de l’urbanisme prévoit cette dérogation :
"En tenant compte de la nature et de la zone d'implantation du projet, l'autorité compétente pour délivrer l'autorisation d'urbanisme peut, à l'occasion de la délivrance d'une telle autorisation, autoriser le changement de destination d'un bâtiment ayant une destination autre que d'habitation en bâtiment à destination principale d'habitation, en dérogeant aux règles relatives aux destinations fixées par le plan local d'urbanisme ou le document en tenant lieu. La dérogation s'applique également aux travaux ou aux constructions d'extension ou de surélévation faisant l'objet de l'autorisation d’urbanisme.
La dérogation peut être refusée au regard des risques de nuisances pour les futurs occupants, de l'insuffisante accessibilité du bâtiment par des transports alternatifs à l'usage individuel de l'automobile et des conséquences du projet sur la démographie scolaire au regard des écoles existantes ou en construction ou sur les objectifs de mixité sociale et fonctionnelle. Le refus est motivé".
L’autorité compétente pour délivrer les autorisations d’urbanisme (permis de construire comme déclaration préalable) pourra désormais déroger aux règles relatives aux destinations fixées par le PLU pour autoriser le changement de destination d’un bâtiment ayant une destination autre que l’habitation en bâtiment à destination principale d’habitation (nouvel article L152-6-5 code de l'urbanisme).
L’ensemble de ces mesures doivent dorénavant permettre de lever les freins juridiques à la mutation des immeubles.
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