Punaises : un nouveau nuisible pour l'immobilier

Le 15.10.2020 par HELENE DUPUY

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punaises lit

Les punaises de lit sont un véritable fléau dont les parlementaires se sont saisis. S'en débarrasser peut se révéler très compliqué et coûteux. Dans le cadre d'une location, est-ce le bailleur ou le locataire qui paye la désinsectisation ? Combien ça coûte ? Peut-on s'assurer ? Toutes les réponses pour faire face à cette menace.

Elles ne sont pas plus grandes qu'un pépin de pomme aplati, mais les punaises de lit n'en sont pas moins un véritable fléau qui se propage sournoisement. La députée des Bouches-du-Rhône Cathy Racon-Bouzon a récemment remis un rapport à la ministre du Logement Emmanuelle Wargon, afin de proposer des leviers d'action contre les punaises de lit. Les propositions ont été rendues publiques mardi.

Le nombre d'interventions de professionnels contre des locaux infestés par les punaises de lit serait ainsi passé de 200.000 en 2017 à 540.000 en 2019, selon la Chambre syndicale des industries de désinfection, désinsectisation et dératisation (CS3D).

En cause ? La transformation du mode de vie des Français, notamment le développement des voyages, de la location saisonnière de courte durée, la multiplication des achats de meubles et vêtements de seconde main… qui favorisent la dissémination de ces insectes. Qui paye quoi dans le cas d'une location ? Tout ce qu'il faut savoir.

Qui a la charge de la désinsectisation ?

Dans le cas d'une location, c'est le bailleur qui paye la désinsectisation dans l'immense majorité des cas. Même si la législation sur le sujet n'est pas toujours très claire. Un décret du 26 août 1987 qui liste les charges récupérables auprès du locataire indique que l'achat des produits de désinsectisation est à la charge du locataire. L'intervention d'une société pour éradiquer les nuisibles étant, elle, à la charge du bailleur.

Mais depuis fin 2018, la loi Elan a intégré l'absence de punaises de lit et autres parasites, parmi les critères de décence d'un logement. Ainsi, selon l'article 142 « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent […] exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites ». De ce fait, Si un logement est infesté par des punaises de lit, il est de la responsabilité du bailleur de procéder à ses frais à toute la désinsectisation (coût du produit compris). « C'est à ce dernier article qu'il faut se référer, la loi prévalant sur le décret », explique Cathy Racon-Bouzon.

Une réponse ministérielle du 11 juillet 2019, va dans le même sens, « en cas d'infestation de punaise de lit, le bailleur est dans l'obligation de payer les frais de désinsectisation. » Des sommes qui sont déductibles des revenus fonciers.

Qui paye en cours de bail ?

Ceci est valable à la signature du bail « mais également pendant toute la durée de la location » précise la députée. Seule exception : si l'infestation a lieu en cours de bail et que le bailleur est en mesure de démontrer qu'elle est le fait du locataire. Mais ce sera au bailleur de le prouver. « Ce qui est très difficile en pratique », tranche Cathy Racon-Bouzon. Plusieurs raisons à cela : il n'y a rien à faire de particulier en guise de prévention du côté du locataire pour éviter l'arrivée de punaises de lit. « Leur présence n'a rien à voir avec l'hygiène, donc prouver que le locataire n'a pas bien entretenu le vide-ordures, les gaines (comme c'est le cas pour l'arrivée de rats ou blattes) n'a aucune incidence » poursuit-elle. En plus ces dernières peuvent très bien venir des appartements voisins. « On a même eu le témoignage de personnes infestées par des punaises arrivant d'un immeuble voisin, par des gaines électriques » raconte-t-elle.

Autre caractéristique des punaises qui rend difficile de faire porter la faute aux locataires : « ces insectes peuvent se mettre en dormance pendant plusieurs mois, donc ne pas piquer pendant les premiers mois de la location puis se réveiller par la suite, rendant impossible la datation de leur arrivée dans les lieux », explique David Rodrigues, juriste à l'association Consommation logement cadre de vie (CLCV). Leur présence est également invisible à l'oeil nu. Au final, la responsabilité du locataire étant quasiment impossible à prouver, c'est donc le bailleur qui payera la totalité des frais dans l'immense majorité des cas.

Bailleur : comment se prémunir ?

Pour le propriétaire, il existe une seule méthode efficace afin de prouver que le locataire est responsable de l'arrivée des punaises de lit : réaliser un audit du bien avant son entrée dans les lieux. Mais pas n'importe lequel car les entreprises de diagnostic classiques ne sont pas compétentes pour détecter ce type d'insectes. Le seul moyen valable consiste à faire appel à des sociétés de détection canines. Elles sont rares sur le marché (éco flair, par exemple) et l'intervention peut atteindre les 1.000 euros.

De son côté, le locataire a intérêt à se renseigner auprès de la copropriété avant son entrée dans les lieux de l'éventuelle présence de ces parasites dans les appartements voisins. Il peut même exiger que la copropriété lui fournisse une preuve de non-intervention contre des punaises de lit dans l'immeuble durant les trois dernières années. Une demande devenue très fréquente dans les copropriétés de New-York par exemple.

Combien coûte la désinsectisation ?

La filière n'étant pas encore très structurée, on ne trouve pas de grille précise ou de processus de désinsectisation homologué. « La fourchette s'étend de 200 euros à 5.000 euros, selon la taille du logement, le nombre de passages programmés, l'utilisation de protocoles mécaniques, chimiques. Mais le processus d'éradication des punaises ne fait pas l'objet d'un protocole national fondé sur les connaissances scientifiques », met en garde Cathy Racon-Bouzon. Et c'est sans prendre en compte les frais de relogement, car lors d'utilisations de produits chimiques, « l'appartement doit être calfeutré et les membres du foyer doivent quitter le logement pendant une à plusieurs nuits. Les dispositifs écologiques à base de vapeur d'eau ayant une efficacité moindre », explique David Rodrigues.

Peut-on s'assurer ?

Côté assurance, « les particuliers ne sont pas couverts contre les punaises de lit par leur assurance habitation classique », souligne Louis du Merle, responsable au pôle juridique d'Anil. Sans la présence d'un observatoire sur le sujet, il est très difficile pour les compagnies d'assurances de mesurer le risque encouru. Un problème auquel la députée propose des solutions dans son rapport parlementaire et qui pourrait de ce fait rapidement trouver une issue. Une seule mutuelle de professionnels de santé, la MACSF, a été identifiée par la députée, avec un contrat qui prend en charge l'ensemble de l'intervention d'un prestataire pour la désinsectisation, ainsi que l'assistance relogement.

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