Qu’est-ce que le permis de louer ?
Cadre légal et objectif
Le dispositif dénommé "permis de louer" a été instauré par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR.
La loi ELAN (loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) du 23 novembre 2018 a conforté et précisé l’application du dispositif.
L’objectif de cette loi était de lutter contre l’habitat indigne et contre les marchands de sommeil (les deux allant souvent de pair).
Les deux formes du dispositif
Le permis de louer prend deux formes, au choix des communes :
- Autorisation préalable de location (qui est le vrai permis de louer car il faut un accord de la commune avant la signature du bail).
- Déclaration de mise en location (démarche administrative a posteriori).
Les dispositifs sont encadrés par les articles L.634-1 et suivants et L.635-1 et suivants du CCH (code de la construction et de l’habitation).
Ce dispositif concerne les locations à usage d’habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (vides ou meublées).
Le régime de la déclaration préalable
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Dépôt de la demande
Pour obtenir son autorisation préalable de mise en location, le propriétaire bailleur doit remplir un formulaire CERFA (références à vérifier au moment de la demande) et l’envoyer avant la mise en location de son bien.
Pièces à joindre au dossier
Il faut joindre au formulaire les diagnostics techniques du logement effectués par un professionnel (diagnostics prévus par l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989) :
- performance énergétique,
- exposition au plomb,
- installation intérieure d’électricité,
- installation intérieure au gaz,
- risques et pollution,
- exposition au bruit si logement dans une zone concernée,
- amiante dans les parties privatives.
L’envoi électronique est possible si la commune (ou EPCI, établissement public de coopération intercommunale – structure administrative pour permettre à des communes de se regrouper et exercer des compétences en commun) l’a prévu.
Dossier incomplet
Attention, si le dossier est incomplet, l’administration vous indiquera les pièces manquantes et vous aurez un mois pour les fournir.
Et si les pièces ne sont pas fournies, vous devrez faire une nouvelle demande (R.634-CCH).
Délai et principe de l’autorisation
La commune a un délai d’un mois pour répondre. Le silence gardé vaut autorisation préalable de mise en location (L.635-4 CCH).
Visite du logement et décisions possibles
Dans le cadre de l’instruction du dossier, la commune peut décider de visiter ou non le logement.
S’il n’y a pas de visite, vous aurez une autorisation expresse.
Si la visite ne révèle pas d’infractions au règlement sanitaire départemental, une autorisation sera délivrée.
Dans le cas contraire, il peut y avoir :
- un refus motivé,
- une autorisation avec réserves (faire tels travaux dans tel délai...).
- L’état des installations de gaz, d’électricité et de ventilation du logement.
- L’absence d’humidité et de traces de moisissures.
- L’absence de risques de chutes de personnes (présence ou absence de garde-corps, de rampes, leur stabilité, fixation...).
- Le respect de critères d’habitabilité (luminosité suffisante des pièces principales, pièces pourvues d’une ouverture sur l’extérieur, hauteur sous plafond, dimensions des pièces notamment dans le cas d’une colocation à baux multiples…).
- L’état des équipements (moyen de chauffage suffisant, détecteur de fumée, assainissement...).
Durée et transfert de l’autorisation
L’autorisation devient caduque s’il apparaît qu’elle n’est pas suivie d’une mise en location dans un délai de deux ans suivant sa délivrance.
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement, une autorisation en cours de validité peut être transférée au nouveau propriétaire. Ce transfert prend effet à compter du dépôt par le nouveau propriétaire, auprès de l'autorité compétente, d'une déclaration de transfert, sous réserve de l'accord du bénéficiaire initial de l'autorisation.
Joindre l’autorisation au bail
Selon l’article L.635-5 du CCH, l’autorisation doit être jointe au contrat de bail à chaque nouvelle mise en location ou relocation (nouveau locataire).
Points à noter
Le permis de louer permet aux communes de vérifier la qualité d’un parc locatif car l’autorisation préalable de mise en location doit être renouvelée à chaque nouvelle mise en location (L.635-4 CCH) (pas nécessaire dans le cadre d’un renouvellement ou reconduction du bail ou de signature d’un avenant).
La mise en location sans autorisation préalable est sans effet sur le contrat de bail, donc pas de nullité pour le locataire non responsable (L.635-8 CCH).
Attention : l’autorisation préalable obtenue tacitement n’empêche pas que le logement puisse être qualifié d’indécent ou d’indigne si le locataire vient à se plaindre (L.635-8 CCH).
La déclaration de mise en location
Obligation de déclaration à la mairie
Dans cette situation, toujours par l’intermédiaire d’un certificat CERFA (numéro à vérifier au jour de la démarche), le propriétaire-bailleur doit déclarer à la mairie la mise en location de son bien dans les 15 jours suivant la signature du bail.
L’envoi électronique est possible si la commune (ou EPCI) l’a prévu.
Récépissé et suivi de la demande
Le dépôt de la déclaration donne lieu à la remise d’un récépissé (dans un délai d’un mois) dont une copie est transmise pour information par le propriétaire au locataire.
Dossier incomplet, renouvellement et absence de déclaration
- Lorsque la déclaration est incomplète, un accusé de réception indique la date de dépôt de la déclaration, les pièces ou informations manquantes et invite le déclarant à fournir ces pièces ou informations dans un délai fixé par l'autorité compétente, qui ne peut être supérieur à un mois.
Si les pièces ou informations demandées dans le délai imparti ne sont pas envoyées, vous devrez procéder au dépôt d'une nouvelle déclaration (R.634-3 CCH).
L'accusé de réception adressé au requérant lui demandant de compléter son dossier mentionne cette conséquence. - La déclaration est renouvelée à chaque nouvelle mise en location.
- L’absence de déclaration est sans effet sur le bail.
Quelles sont les communes concernées ?
Ces régimes s’appliquent dans les communes (ou EPCI) qui l’ont décidé par délibération.
Il est donc impératif de se renseigner en mairie avant de donner en location un bien immobilier car les délibérations ne font pas toujours l’objet d’une publicité dans les boites aux lettres.
Nous rappelons que nul n’est censé ignorer la loi.
Le dispositif peut porter sur :
- tout le territoire de la commune,
- une zone géographique de la commune,
- un type de logement : soit seulement les studios, soit seulement les T3 (en fonction de ce qui a pu être constaté dans des litiges bailleur-locataire, en fonction de la composition du parc locatif de la commune),
- des immeubles avec des caractéristiques particulières (date de construction…).
Quelles sont les sanctions ?
Sanction liée à la déclaration de mise en location
Dans le cadre de la déclaration de mise en location, la sanction est une amende au plus égale à 5 000 €.
Sanctions liées à l'autorisation préalable de mise en location
Pour la déclaration préalable, les sanctions sont les suivantes :
- Amende au plus ou égale à 5 000 €
- En cas de nouveau manquement dans un délai de 3 ans, l’amende peut être portée à 15 000 €.
- Amende de 15 000 € en cas de mise en location du bien malgré un refus de la demande d’autorisation préalable.
Dans les deux cas, la loi précise que l’amende est proportionnée à la gravité des manquements constatés relatifs aux obligations de déclaration et ne peut être prononcée plus d’un an à compter de la constatation des manquements.
Le produit des amendes est reversé à la commune, donc autant dire qu’elles seront vigilantes !
Précisions importantes
Quand la commune prend des décisions de nécessité de permis de louer, la décision est transmise à la CAF (ou MSA), de même pour les refus de délivrance de permis, ce qui permet aux caisses de savoir si elles peuvent verser les allocations directement au bailleur.
Les décisions de rejet font aussi l’objet d’une inscription à l’observatoire des logements indignes.
Comme toute décision administrative, elle peut être contestée devant le tribunal administratif dans le délai de deux mois à compter de la notification.
