Bail commercial : ne plus payer ses loyers si les locaux sont inutilisables ? Oui, mais à ses risques et périls !

Qu'est-ce que le principe de l'exception d'inexécution ?

Le principe de l’exception d’inexécution est consacré aux articles 1217, 1219 et 1220 du code civil.

Il permet à une partie de ne pas exécuter sa propre obligation si son cocontractant n’exécute pas la sienne. Il s‘agit d’une mesure temporaire – totale ou partielle – qui permet de suspendre l’exécution du contrat sans y mettre fin, dans l’attente de la régularisation de la situation.

Il s’agit ici d’une forme de justice privée, qui permet de contraindre son cocontractant pour le forcer à exécuter son obligation, sans avoir à saisir le juge.

En effet, l’inexécution doit être suffisamment grave et ne peut logiquement s’appliquer en cas de manquement minime (voir par exemple Cass 3^e civ. 26 novembre 2015, n°14-24.210 qui rejette l’application de l’exception d’inexécution malgré des non-façons et malfaçons des travaux).

La proportionnalité de la riposte doit être adaptée au manquement constaté, conformément au principe de bonne foi contractuelle.

L'exception d'inexécution s'applique aux baux

En matière de baux, la jurisprudence a ainsi rappelé que le locataire peut se prévaloir de l'exception d'inexécution pour s'exonérer du paiement du loyer ou quitter immédiatement le logement sans préavis lorsque le logement est indécent ou insalubre ou lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrer un logement en bon état d'usage et d'équipement.

Mais il lui faut alors démontrer que l'inexécution par le bailleur de son obligation est de nature, par la gravité de ses manquements, à affranchir le locataire de son obligation corrélative de payer le loyer.

Les manquements dénoncés supposent que le locataire se soit trouvé dans l'impossibilité absolue d'utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail (CA Paris 14 juin 2018, n°16/00690). 

Mais les conditions sont strictes !

La  condition de privation totale de la jouissance des lieux loués est très stricte et la jurisprudence nous fournit de nombreux exemples qui démontrent qu’en réalité, il vaut mieux ne pas arrêter de régler ses loyers.

• CA Lyon 22 mai 2018, n° 17/04756
  Le locataire d’un bail commercial ne rapportait pas la preuve d’une "impossibilité absolue" d’exploiter le fonds, et ce, malgré mise en demeure infructueuse et saisine préalable du juge pour l’autoriser à interrompre le règlement des loyers. Rappelons que dans cette affaire, le local avait déjà subi deux dégâts des eaux à court terme et était touché par un troisième sinistre qui impactait le tableau de distribution électrique. Le locataire avait alors été contraint de fermer son magasin en invoquant notamment la dangerosité des risques électriques pour sa clientèle.
• Cass 3^e civ. 10 octobre 2024, n°22-24.395
  L’exception d’inexécution a été refusée, et ce, malgré "l'état de vétusté de la façade et de la couverture de l'immeuble constaté par l'expert judiciaire", puisque la locataire avait été en mesure d'exploiter et d'occuper les locaux commerciaux.
• Cass 3^e civ. 6 juillet 2023, n°22-15.923
  Le juge doit vérifier "si les infiltrations alléguées avaient rendu les locaux loués impropres à l'usage auquel ils étaient destinés".

Pas de mise en demeure préalable obligatoire

Compte tenu de la sévérité des tribunaux pour retenir l’exception d’inexécution, on aurait pu penser que la Cour de cassation aurait soumis le locataire à une obligation de mise en demeure préalable non suivie d’effets. Or, il n’en est rien.

En effet, en l’espèce, la Cour de cassation a confirmé dans son arrêt du 18 septembre 2025 la possibilité d’arrêter immédiatement de payer les loyers, et ce, sans mise en demeure préalable. Nous comprenons bien l’objectif qui est de sanctionner les bailleurs qui ne respectent pas leurs engagements contractuels de délivrer un bien conforme à son usage.

Dans l’affaire qui nous concerne, le local n’était plus exploitable en raison d’infiltrations suite à un dégât des eaux et le locataire avait mis en demeure le bailleur de procéder aux travaux nécessaires. La Cour d’appel – dont l’arrêt est cassé –, avait ainsi validé la suspension des loyers par le locataire, non pas à compter de l’impossibilité d’utiliser le local, mais à l’issue du délai laissé par la mise en demeure pour réaliser les travaux.

Pour la Cour de cassation, en "exigeant une mise en demeure", la Cour d’appel a "ajouté à la loi une condition qu'elle ne prévoit pas", c’est-à-dire une mise en demeure infructueuse.

Cela apparaît particulièrement adapté pour les baux commerciaux qui ont pour objet de permettre l’exercice d’une activité professionnelle/commerciale et ont donc besoin d’une intervention rapide du cocontractant en cas de manquement au contrat.

Une telle position vise ainsi à protéger les locataires qui, face à la carence de leur bailleur, ne pourraient plus du tout exercer leur activité.
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Mais la vigilance s'impose !

Toutefois, cette position appelle également à la vigilance.

Nous ne pouvons en effet qu’appeler les locataires à la prudence : comment démontrer l’impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués ou que ceux-ci seraient impropres à leur destination sans l’avoir notifié à leur bailleur ?

Il incombe en effet aux locataires de rapporter la preuve de l’inexécution par le bailleur de son obligation, preuve qui peut être rapportée par tout moyen (expertises, attestations, procès-verbal de constat, etc.).

Nous recommandons donc  aux locataires, pour la sécurité juridique, d’informer leur bailleur par courrier recommandé avec accusé de réception des désordres affectant le local, même si une telle démarche n’est pas légalement exigée, et ce, afin d’éviter une action du bailleur en expulsion ou d’activation de la clause résolutoire pour non-paiement de loyers.

Nous les invitons également à vérifier les clauses de leur bail qui pourraient encadrer la possibilité d’invoquer l’exception d’inexécution (par exemple en exigeant une mise en demeure préalable), voire même l’exclure totalement. En effet, le bail peut ajouter une condition à la loi. Or, dans la mesure où l’article 1103 dispose que "les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits", si une condition supplémentaire est prévue, elle doit être appliquée par les parties.