Qu’est-ce que le permis de louer ?
Le dispositif dénommé "permis de louer" a été instauré par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR.
La loi ELAN (loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) du 23 novembre 2018 a conforté et précisé l’application du dispositif.
L’objectif de cette loi était de lutter contre l’habitat indigne et contre les marchands de sommeil (les deux allant souvent de pair).
Le permis de louer prend deux formes, au choix des communes :
- Autorisation préalable de location (qui vrai le vrai permis de louer car il faut un accord de la commune avant la signature du bail).
- Déclaration de mise en location (démarche administrative a posteriori).
Les dispositifs sont encadrés par les articles L.634-1 et suivants et L.635-1 et suivants du CCH (code de la construction et de l’habitation).
Ce dispositif concerne les locations à usage d’habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (vides ou meublées).
Le régime de la déclaration préalable
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Points à noter
Le permis de louer permet aux communes de vérifier la qualité d’un parc locatif car l’autorisation préalable de mise en location doit être renouvelée à chaque nouvelle mise en location (L.635-4 CCH) (pas nécessaire dans le cadre d’un renouvellement ou reconduction du bail ou de signature d’un avenant).
La mise en location sans autorisation préalable est sans effet sur le contrat de bail, donc pas de nullité pour le locataire non responsable (L.635-8 CCH).
Attention : l’autorisation préalable obtenue tacitement n’empêche pas que le logement puisse être qualifié d’indécent ou d’indigne si le locataire vient à se plaindre (L.635-8 CCH).
La déclaration de mise en location
Dans cette situation, toujours par l’intermédiaire d’un certificat CERFA (numéro à vérifier au jour de la démarche), le propriétaire-bailleur doit déclarer à la mairie la mise en location de son bien dans les 15 jours suivant la signature du bail.
L’envoi électronique est possible si la commune (ou EPCI) l’a prévu.
Le dépôt de la déclaration donne lieu à la remise d’un récépissé (dans un délai d’un mois) dont une copie est transmise pour information par le propriétaire au locataire.
Lorsque la déclaration est incomplète, un accusé de réception indique la date de dépôt de la déclaration, les pièces ou informations manquantes et invite le déclarant à fournir ces pièces ou informations dans un délai fixé par l'autorité compétente, qui ne peut être supérieur à un mois.
Si les pièces ou informations demandées dans le délai imparti, vous devrez procéder au dépôt d'une nouvelle déclaration. 5R634-3 CCH)
L'accusé de réception adressé au requérant lui demandant de compléter son dossier mentionne cette conséquence.
La déclaration est renouvelée à chaque nouvelle mise en location.
L’absence de déclaration est sans effet sur le bail.
Quelles sont les communes concernées ?
Ces régimes s’appliquent dans les communes (ou EPCI) qui l’ont décidé par délibération.
Il est donc impératif de se renseigner en mairie avant de donner en location un bien immobilier car les délibérations ne font pas toujours l’objet d’une publicité dans les boites aux lettres.
Nous rappelons que nul n’est censé ignorer la loi.
Le dispositif peut porter sur :
- tout le territoire de la commune,
- une zone géographique de la commune,
- un type de logement : soit seulement les studios, soit seulement les T3 (en fonction de ce qui a pu être constaté dans des litiges bailleur-locataire, en fonction de la composition du parc locatif de la commune),
- des immeubles avec des caractéristiques particulières (date de construction…).
Quelles sont les sanctions ?
Dans le cadre de la déclaration de mise en location, la sanction est une amende au plus égale à 5 000 €.
Pour la déclaration préalable, les sanctions sont les suivantes :
- Amende au plus ou égale à 5 000 €
- En cas de nouveau manquement dans un délai de 3 ans, l’amende peut être portée à 15 000 €.
- Amende de 15 000 € en cas de mise en location du bien malgré un refus de la demande d’autorisation préalable.
Dans les deux cas, la loi précise que l’amende est proportionnée à la gravité des manquements constatés relatifs aux obligations de déclaration et ne peut être prononcée plus d’un an à compter de la constatation des manquements.
Le produit des amendes est reversé à la commune, donc autant dire qu’elles seront vigilantes !
Précisions importantes
Quand la commune prend des décisions de nécessité de permis de louer, la décision est transmise à la CAF (ou MSA), de même pour les refus de délivrance de permis, ce qui permet aux caisses de savoir si elles peuvent verser les allocations directement au bailleur.
Les décisions de rejet font aussi l’objet d’une inscription à l’observatoire des logements indignes.
Comme toute décision administrative, elle peut être contestée devant le tribunal administratif dans le délai de deux mois à compter de la notification.
