Trois motifs de congé donné au locataire
La loi du 6 juillet 1989 encadre strictement les règles du congé.
Selon les dispositions de l’article 15-1 :
"Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant (…).
Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur".
La loi prévoit donc que le bailleur peut récupérer son logement en donnant congé à son locataire pour l'une des 3 raisons suivantes :
- congé pour reprise (pour habiter le logement ou y loger un proche) ;
- congé pour vente du logement ;
- congé pour motif légitime et sérieux (notamment en cas de faute du locataire : retard répété dans le paiement du loyer, troubles de voisinages répétés...).
Le contrôle du juge sur le motif du congé
Le contrôle de la validité du congé par le juge s’apprécie désormais a priori et a posteriori.
Les juges s’attachent à analyser, au moment du congé, l’intention réelle du bailleur et les motifs de la reprise, afin de déceler toute tentative de fraude.
Le bailleur doit indiquer clairement dans sa notification :
- le motif du congé ;
- le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise, parmi les personnes autorisées par la loi (lui-même, son conjoint, partenaire pacsé, concubin notoire, ascendants ou descendants, etc.) ;
- le fait que la reprise sera effectivement réalisée à titre de résidence principale pour le bénéficiaire.
Le congé frauduleux
Le congé sera jugé frauduleux ou abusif si le bailleur ne prouve pas le caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Exemple de congé pour vente frauduleux
Le locataire peut prouver que le bailleur a manifestement surévalué le prix de vente indiqué sur le congé.
Exemple de congé pour reprise frauduleux
Le locataire peut prouver que la reprise du bailleur n’est pas réelle (logement resté vide, vendu, reloué à une tierce personne, utilisé à titre de résidence secondaire…).
Les sanctions du congé frauduleux
L’article 15 - V de la loi dispose :
"Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.
Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice".
Conséquences d’un congé jugé frauduleux :
- Annulation du congé : le bail se poursuit comme si le congé n’avait jamais existé.
- Maintien du locataire dans les lieux : le locataire conserve tous ses droits.
- Dommages-intérêts pour le locataire : le juge peut condamner le bailleur à réparer le préjudice : indemnités (relocation, déménagement, surcoût de loyer, trouble, etc.).
- Cependant, en réalité, la jurisprudence est très réticente à admettre la réintégration du locataire expulsé dans les lieux loués.
- Sanction pénale/amende — la délivrance d’un congé frauduleux peut entraîner une amende pénale : jusqu’à 6 000 € pour une personne physique.
Le locataire est donc protégé contre les manœuvres abusives du bailleur lors de la délivrance d’un congé pour reprise.
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