Comment estimer la valeur d'une succession ?

Qu'est-ce que l'actif net successoral ?

La valeur de votre succession, appelée également « valeur de l’actif net successoral », est déterminée en calculant la différence entre :

• L’actif : l’ensemble des biens vous appartenant (biens immobiliers, avoirs financiers, véhicules, mobiliers, etc.).
• Le passif : vos dettes et charges (emprunts en cours, factures non réglées, impôts dus, etc.).

C’est ce montant net qui permettra, d'une part, de déterminer les droits de chaque héritier dans votre succession (sur le plan civil) et, d'autre part, de calculer l’assiette des éventuels droits de succession à payer (sur le plan fiscal).

Évaluer l’actif successoral : quels biens déclarer ?

L'actif regroupe tous les biens dont vous aviez la propriété au jour de votre décès, notamment :

• Immeubles bâtis (peu importe l’usage ou la destination) ou non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles, bois et forêts, etc.) ;
• Fonds de commerce et clientèles ;
• Mobilier ;
• Liquidités ;
• Avoirs financiers, valeurs mobilières, épargne, assurances, placements divers ;
• Parts sociales, parts de fonds communs de placement … ; 
• Créances ; 
• Bijoux, œuvres d’art et objets de valeur ;
• Véhicules (voiture, moto, bateau…) ;
• Tout autre bien matériel ou droit patrimonial ;

Les méthodes d’évaluation pour estimer le patrimoine

Les biens doivent être évalués à leur valeur de marché au jour du décès, c’est-à-dire au prix auquel ils pourraient être vendus dans des conditions normales. 

Plusieurs méthodes peuvent être utilisées selon la nature du bien : 

• L’évaluation par comparaison :

C’est la méthode la plus utilisée, notamment pour les biens immobiliers. Elle consiste à comparer le bien avec des biens similaires récemment vendus dans le même secteur afin d’estimer sa valeur.

• L’évaluation à partir d’une valeur antérieure :

Lorsqu’il existe une ancienne estimation ou un prix d’achat connu, cette valeur peut servir de point de départ, en tenant compte de l’évolution du marché depuis cette date.

• L’évaluation par les revenus :

Cette méthode est surtout utilisée pour les biens qui génèrent des revenus, comme les appartements loués ou certains locaux professionnels. La valeur du bien est alors estimée en fonction des loyers ou revenus qu’il peut produire.

L'estimation d'un bien immobilier (valeur vénale)

L’évaluation de la valeur vénale est déterminée grâce à la méthode d’évaluation par comparaison en priorité.

Cette méthode consiste à établir la valeur d’un bien en comparant avec plusieurs ventes récentes de biens similaires dans le même secteur.

Il est possible de collecter la valeur de biens similaires via : 

• Le simulateur " PATRIM " accessible avec vos identifiants impots.gouv.fr (numéro fiscal et mot de passe) depuis votre espace Finances publiques (informations sur les ventes de biens immobiliers).
• La demande de valeur foncière - DVF accessible sans besoin d’identification préalable : ce site permet d’accéder aux éléments d’information concernant les valeurs foncières des 5 dernières années.
• Des fiches sur les différentes méthodes d'évaluation des biens immobiliers et sur l’aide à l'évaluation des immeubles bâtis mises à disposition par l’administration fiscale sur le site impots.gouv.fr.

En cas de doute, il peut être utile de demander un avis de valeur à un agent immobilier ou une expertise notariale. 

Cas particuliers du patrimoine immobilier

• Résidence principale : 

Votre résidence principale au jour de votre décès est retenue pour sa valeur vénale réelle diminuée d'un abattement de 20%, sous réserve que cette résidence soit occupée à la même date par, soit :

→  Votre conjoint survivant ;

→  votre partenaire lié par un PACS ;

→  L'un ou plusieurs de vos enfants mineurs ou majeurs, protégés ou infirmes, ou de votre conjoint.

• Immeuble démembré :

En matière de droits de mutation (droits de succession, de donation, d’enregistrement), l’évaluation des droits démembrés est faite à partir du barème fiscal de l’article 669 du CGI appliqué à la valeur vénale de l’immeuble. La répartition de la valeur entre usufruit et nue-propriété dépend de l’âge de l’usufruitier ou de la durée de l’usufruit lorsque ce dernier est constitué pour une durée fixe (CGI art. 669).

• Biens en indivision  : Seule la quote-part du défunt est retenue.

L'estimation des meubles, bijoux et véhicules

Les meubles meublants

Ce sont les biens mobiliers qui servent à l'usage et à l'ornement d’un logement (exemple : lits, sièges, tables, miroirs, horloges, électroménager, etc.).

Les meubles meublants sont en principe évalués d'après un inventaire notarié. À défaut d'inventaire, la loi autorise une évaluation forfaitaire fixée à  5% de l'ensemble des autres valeurs mobilières et immobilières de la succession.

En pratique, le forfait est systématiquement retenu dans les successions courantes, sauf si la valeur réelle des meubles est supérieure. Dans ce cas, un inventaire notarié ou un état descriptif estimatif signé des héritiers s'impose.

Bijoux et œuvres d'art (hors forfait mobilier de 5%) 

Il est recommandé de faire établir un procès-verbal d'expert par un commissaire-priseur ou un expert joaillier inscrit sur la liste de la Chambre nationale des experts spécialisés. 

Si vous possédiez des œuvres d'art, du mobilier ancien ou des objets de collection, il est prudent de faire intervenir un commissaire-priseur pour une estimation contradictoire, afin d'éviter tout risque de sous-évaluation.

Pour les oeuvres d'art, plusieurs approches peuvent être combinées pour justifier la valeur retenue :

• Comparaison par adjudications : Résultats de ventes aux enchères publiques pour des œuvres comparables (même artiste, même période, même technique).
• Expertise contradictoire : Rapport d'un expert agréé, idéalement spécialisé dans la période ou le courant artistique concerné.
• Bases de données : Artprice, Invaluable ou Drouot permettent de retrouver les résultats de ventes publiques récentes.
• Estimation de maison de ventes : Christie's, Sotheby's, ou maisons régionales : les estimations préalables à une mise en vente sont recevables.

Les véhicules

Les véhicules sont évalués à leur valeur vénale réelle au jour du décès. L'administration fiscale admet le recours à la cote publiée par les organismes spécialisés (Argus, La Centrale) comme référence opposable.

En pratique, il convient de relever la cote Argus à la date du décès en tenant compte du kilométrage réel, de l'état général et des options du véhicule. Pour un véhicule de collection, une expertise d'un spécialiste est recommandée. 

Comptes bancaires et livrets

Les sommes figurant en compte (compte courant, compte d'épargne, livret A, LDDS, LEP) sont déclarées pour leur solde créditeur au jour du décès, majoré des intérêts courus et non encore portés en compte.

En pratique, le notaire adresse un courrier à chaque établissement bancaire pour obtenir un arrêté de compte à la date du décès. Les intérêts courus sont proratisés au jour du décès, même s'ils ne sont inscrits au compte qu'annuellement (cas du livret A).

Concernant le compte joint, la moitié du solde du compte joint est présumée appartenir au défunt, sauf preuve contraire apportée par le conjoint survivant (preuve de l'origine exclusive des fonds).

Valeurs mobilières (actions, obligations, OPCVM …)

Les valeurs mobilières cotées sont évaluées selon le cours moyen au jour du décès, ou, sur option des héritiers, selon la moyenne des 30 derniers cours précédant le décès. L'option doit être globale : elle s'applique à l'ensemble des valeurs mobilières.

Le relevé de portefeuille fourni par l'établissement financier au jour du décès constitue la pièce justificative. Pour les OPCVM (fonds communs de placement, SICAV), c'est la valeur liquidative publiée à la date du décès qui est retenue.

Les titres de sociétés non cotées (SCI, SAS familiale...) sont évalués à leur valeur vénale réelle, en tenant compte à la fois de leur patrimoine et de l’activité économique exercée. Cette évaluation est souvent la source principale de litiges avec l'administration fiscale.

Les pièces et les lingots d'or

Ils sont évalués d'après le cours pratiqué au jour du décès ou à défaut, le cours de reprise de la Banque de France.

Déterminer le passif successoral : les dettes déductibles

Pour que votre dette soit déductible, il faut que les 2 conditions suivantes soient remplies :

• La dette existe au jour du décès
• Elle peut être prouvée.

Exemples de passif successoral : 

• Frais de santé (hôpital, par exemple)
• Frais d'accueil et de soins en maison de retraite ou Ehpad
• Emprunts (capital et intérêts) dus au jour du décès (non couverts par une assurance-décès)
• Impôts dus par le défunt au jour du décès
• Cotisations sociales impayées, reconnaissances de dettes, 
• Créance de restitution ;
• Frais funéraires dans la limite de 1 500€
• Loyers ou indemnités d'occupation (hors charges locatives) relatifs au logement du conjoint ou partenaire survivant au titre de son droit temporaire d'un an ;

Estimer une succession consiste à évaluer l’ensemble des biens du défunt puis à déduire les dettes existantes au jour du décès. Certaines évaluations sont simples (comptes bancaires, livrets), d’autres plus délicates (immobilier, titres non cotés, œuvres d’art).En cas de doute, il est préférable de conserver des justificatifs précis ou de demander une estimation professionnelle afin de limiter les risques de contestation entre héritiers ou de redressement fiscal.