Réaliser un investissement immobilier dans le neuf tout en optimisant sa fiscalité

2 solutions pour investir en direct dans l'immobilier locatif neuf  

L'investissement dans l'immobilier locatif en direct, en plus de vous procurer un revenu complémentaire et de participer à la constitution de votre patrimoine, peut vous permettre d'optimiser votre fiscalité. 

 

Focus sur le Pinel neuf 
_{(Offre disponible à la MACSF)} 

 

Qu'est-ce que c'est ? 

Ce dispositif consiste à octroyer une réduction d'impôt aux investisseurs qui réalisent l'acquisition ou la construction d’un logement neuf situé dans une zone géographique déterminée, dite "éligible". Ladite réduction d’impôt peut atteindre jusqu’à 21 % du prix du logement, dans la limite de 300 000 € d'investissement par an et de 5 500 € par m2.   En contrepartie, l’investisseur s’engage à louer le logement nu à titre d’habitation principale pendant une durée minimale de 6 ou 9 ans, avec possibilité de prorogation par période de trois ans, sans pouvoir excéder 12 ans au total. 

Quelle est la réduction d’impôt ? 

L’investissement peut être réalisé par une personne physique en direct ou par le biais d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés. Quant à l’avantage fiscal, il s’applique dans la limite de deux logements par an et par foyer fiscal. La réduction d’impôt obtenue grâce à l’investissement Pinel est répartie sur 12 années maximum, à raison de 2% au titre de chacune des 9 premières années et de 1% au titre des 3 années suivantes.  Cette réduction d'impôt entre dans le calcul du plafonnement des niches fiscales. Lorsqu'elle n'est pas utilisée au cours d'une année, cette réduction n'est ni remboursable, ni reportable. 

Quelles conditions respecter pour bénéficier de la réduction d'impôt ? 

L’avantage fiscal ainsi procuré est subordonné au respect de plafonds concernant, d’une part, les loyers des logements acquis et, d’autre part, les ressources des locataires. Ces plafonds sont révisés chaque année au 1er janvier et diffèrent selon le lieu de situation du logement. La surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer s’entend de la surface habitable. Cette surface habitable est augmentée de la moitié de la surface des annexes, dans la limite de 8 m2 par logement. 

Les points clés avant d'investir 

• Ce dispositif est intéressant pour les contribuables dont l’impôt sur le revenu est suffisamment élevé pour imputer la réduction. Les sociétaires ayant un impôt sur le revenu supérieur à 3 000 € (montant stable d’une année sur l’autre) forment la clientèle sensibilisée à ce type d’investissement.    
• Le dispositif Pinel présente un fort potentiel de défiscalisation. Cependant il faut faire attention : les revenus fonciers générés par l’investissement peuvent induire un impôt supplémentaire qui va absorber une partie de la réduction d’impôt.  
• Le plafonnement des loyers à respecter pour obtenir la réduction d'impôt peut être un avantage ou un frein en fonction de la région concernée et des spécificités de son marché locatif. En effet, le loyer plafond peut être plus attractif pour d'éventuels locataires ou à l'inverse, surévalué par rapport au marché.  
• Enfin, il convient de porter une attention particulière à la demande et au prix de revente des biens de même nature dans la zone choisie, afin de ne pas avoir de mauvaise surprise à l'issue de l'investissement. 

 

Focus sur le dispositif Censi-Bouvard

La réduction d’impôt Censi-Bouvard, concerne, sous certaines conditions, les personnes physiques (uniquement) ayant acheté un logement neuf entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2021. Le logement doit être acquis à titre onéreux et faire l’objet d’une location meublée non professionnelle (LMNP), les loyers étant taxables aux Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le locataire est une résidence service qui sous-loue le bien à un public visé, soit des étudiants, des séniors ou encore des personnes en situation de handicape. 

Quel est le profil investisseur ? 

Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt, l’investisseur doit impérativement être une personne physique domiciliée fiscalement en France. De même, l’investisseur ne pourra pas bénéficier de la réduction s’il a le statut de loueur en meublé professionnel. Seuls les logements, destinés à l’usage d’habitation, des loueurs en meublés non professionnels pourront bénéficier de ce dispositif.  

Quelle est la réduction d’impôt ? 

Le montant de cette réduction d’impôt est réparti sur 9 ans à raison d’1/9ème par an. La base de réduction est plafonnée à 300 000 € par an et le taux applicable pour les acquisitions réalisées entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2021 est de 11% (le taux était de 18% pour les acquisitions réalisées en 2011 et 25% pour celles réalisées en 2009 et 2010).  

 En cas d’insuffisance d’impôt, la fraction de la réduction non imputée est reportable sur les 6 années suivantes (imputation des fractions les plus anciennes en priorité). Cette imputation n’est soumise à aucune condition de conservation du bien ou de mise en location (une fois passée la période initiale de conservation et de mise en location).  

AVANTAGES	INCONVÉNIENTS
Imposition dans la catégorie des BIC (les charges sont déductibles), possibilité de bénéficier du régime micro-BIC	Aucun amortissement n’est déductible s’il correspond à la fraction de la valeur de l’immeuble ayant ouvert droit à réduction (y compris pour la période postérieure à celle d’obtention de la réduction)
Dispositif moins contraignant que le Pinel (pas de zonage, fixation libre du loyer, pas de conditions de ressources pour le locataire...)	Attention au choix du gestionnaire, son expérience, sa solidité (risque de faillite par exemple)
Réduction d’impôt uniquement conditionnée à la signature du bail avec le gestionnaire (sur 9 ans)	A l’issue du dispositif, risque de difficulté de revente ou de décote importante des logements loués ainsi
Stabilité de la location grâce au bail commercial	Type de bail plus contraignant pour le propriétaire (indemnités d’éviction, droit au bail...)
Report de la fraction de la réduction non imputée sur les 6 années suivantes	Réduction d’impôt soumise au plafonnement des niches fiscales

 

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2 solutions pour investir « dans la pierre » en bénéficiant d’une gestion locative déléguée  

Il est possible d’investir dans l’immobilier sous d'autres formes :   

• acheter la nue-propriété d'un bien  
• se tourner vers la "pierre-papier" qui consiste à détenir une part sociale d'une entité elle-même détentrice et gestionnaire d'un parc. 

Ces formes permettent ainsi d'investir des sommes moins importantes et de s'alléger des contraintes liées à la gestion locative. 

 

L’acquisition en nue-propriété avec un bailleur social 
_{(Offre disponible à la MACSF)} 

Qu'est-ce que c'est ? 

L’acquisition en nue-propriété est une solution permettant d’acquérir un bien immobilier à prix réduit. Reposant essentiellement sur le mécanisme du démembrement de propriété, cette solution permet d'acquérir la seule nue-propriété d'un bien immobilier, tandis que l’usufruit revient à une personne morale. Cette personne morale est bien souvent un bailleur social qui fait alors l'acquisition de l'usufruit pour une période déterminée pouvant aller de 15 à 20 ans selon le programme commercial.  

Durant toute cette période, ce bailleur va s’occuper de la gestion du bien et percevoir en contrepartie les loyers s’y afférents. Le nu-propriétaire ne pourra donc pas l’utiliser ni en percevoir les revenus.  

A l'issue de la période déterminée, le démembrement va prendre fin et le nu–propriétaire va pouvoir récupérer la pleine propriété du bien sans coûts supplémentaires d’acquisition. Il aura alors le choix entre le mettre en, le revendre et/ou préparer sa transmission. 

Quel est le profil type des investisseurs ? 

• Objectif recherché : constitution ou diversification d'un capital, préparation de la retraite ou anticipation de la transmission.  
• Investisseur long terme (+ de 10 ans).  
• Taux moyen d’Impôt sur le Revenu (IR) élevé (41% voire 45%) et/ou soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).  
• Perçoit des revenus fonciers par ailleurs. 

Quel est l’impact fiscal ? 

En cours de démembrement, l’impact fiscal est relativement nul puisque le bien ne génère pas de revenus fonciers imposables à l’impôt sur le revenu. Concernant l’IFI, le nu-propriétaire n’y sera pas soumis puisque durant la période de démembrement le bien est considéré dans le patrimoine de l’usufruitier pour sa valeur en pleine propriété. 

A l’issue du démembrement, le bien détenu sera alors source de revenu taxable à l’IR s’il est remis en location. Concernant l’IFI, l'usufruit ayant pris fin, le bien sera à nouveau compris dans le patrimoine.  

AVANTAGES	INCONVÉNIENTS
Acquisition d’un bien immobilier à prix réduit compte tenu de la décote	Le nu-propriétaire ne dispose pas immédiatement de la jouissance du bien et n’en perçoit pas les revenus
Pas ou peu de contraintes liées à la gestion du bien en cours de démembrement (à la charge de l’usufruitier)	Placement à long terme (15 voire 20 ans) Si non prévu dans le programme commercial choisi, le nu-propriétaire reste redevable des charges pour les grosses réparations
Pas de charges d’entretien (supportées par l’usufruitier)	Difficulté à revendre la nue-propriété seule (sauf si aide du prestataire)
Pas de charges liées aux grosses réparations en tant que nu-propriétaire selon le programme commercial choisi	Pour les revenus fonciers, si le bien n’est pas loué : le nu-propriétaire ne pourra déduire aucune charge foncière.
Pas d’impôt sur le revenu (ni de prélèvements sociaux) durant le démembrement (pas de revenus perçus)
En cas de recours au crédit, possibilité d’imputer les intérêts sur ses autres revenus fonciers éventuellement perçus par ailleurs.

 

L'acquisition de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) 
_{(Offre disponible à la MACSF - hors SCPI fiscale)} 

Qu'est-ce que c'est ?

Les SCPI sont des sociétés d’investissement collectif qui ont pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif à usage d’habitation ou d’entreprise. Elles collectent des fonds auprès d’investisseurs particuliers en vue d’acquérir un patrimoine immobilier locatif qui sera géré par une société de gestion. 

Quel est le profil type des investisseurs ? 

• Objectif recherché : complément de revenu, préparation de la retraite  
• Investisseur long terme (+ de 8 ans)  
• Taux moyen d’Impôt sur le Revenu (IR) faible et/ou non soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). 

AVANTAGES	INCONVÉNIENTS
Investissement accessible financièrement	Fiscalité des loyers soumis aux revenus fonciers
Perspective de loyers réguliers	Placement à long terme (8 ans minimum)
Diversification du patrimoine immobilier (immobiliers de bureaux)	Frais élevés (frais de souscription et de gestion)
Gestion déléguée à la SCPI	Pas de garantie de capital ou de rendement
Risque de vacance locative diminué en raison de la mutualisation des biens	Risques liés au marché immobilier
Les parts sont plus liquides que l’immobilier en direct et la cession comme l’acquisition peuvent se faire sans l’intervention d’un notaire	Risque de liquidité des parts en cas de chute des marchés immobiliers
Application des abattements pour durée de détention pour l’impôt sur la plus-value immobilière	Bien soumis à l’IFI dans les conditions de droit commun

 

A savoir : les risques liés à la SCPI  

• Un risque de perte en capital : comme dans le cadre d'un investissement immobilier classique, le capital investi dans votre part de SCPI ainsi que les rendements éventuels ne sont pas garantis. Ils peuvent évoluer à la hausse ou à la baisse en fonction du contexte global sur le marché immobilier, et également des performances de la société de gestion.  
• Un risque lié au marché immobilier et/ou à la gestion immobilière : tout comme un particulier pourrait le connaitre en direct, la SCPI reste exposée aux risques d'un changement sur le marché immobilier, et également aux risques liées à la gestion immobilière comme des impayés ou une difficulté pour trouver des locataires. Sa taille lui permet en principe de diluer ces risques sans les faire disparaitre pour autant. Ces derniers peuvent alors avoir un impact sur ses performances.  
• Un risque de "liquidité" : La SCPI n'est pas une société cotée sur les marchés financiers. Ainsi, à la différence des actions ou obligations présentes sur ces marchés et facilement cessibles, la cession des parts de SCPI suit un mode de fonctionnement particulier aussi bien sur le marché primaire que sur le marché secondaire. Elle peut donc prendre un peu de temps en fonction de la demande. 

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Points d'attentions sur l’immobilier locatif 

Si le placement immobilier locatif permet de répondre à de nombreux objectifs patrimoniaux, il convient de garder en tête qu'il présente certaines particularités :  

- L'existence d'une plus-value à la revente est conditionnée aux fluctuations du marché. La valeur de votre bien immobilier n'est pas garantie. La valeur de bien peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction de la fluctuation du marché immobilier.  
- Il s'agit d'un placement à long terme. L'investissement immobilier n'est pas liquide*, ce qui signifie qu'en cas de nécessité de recouvrer le capital, il peut s'écouler plusieurs mois avant que la somme soit disponible. Il est donc important de disposer par ailleurs de liquidités permettant de faire face aux imprévus.  

*Cet aspect est néanmoins à nuancer pour les parts d'OPCI et SIIC dont la cession n'obéit pas aux mêmes règles. 

- Les revenus générés par ce type de placement sont imposables. Il convient donc de prendre en compte cette fiscalité pour déterminer en amont le potentiel de rentabilité du placement. Vous retrouverez dans ce guide le détail de l'imposition pour chaque type d'investissement envisagé.  
- Réalisé en direct, il est soumis au risque de vacance locative et d'impayés. En tant que propriétaire vous pouvez être confronté à un manque de candidats à la location, notamment en raison de l'emplacement, ou à des impayés de vos locataires. Il est nécessaire de conserver une trésorerie pour pallier ces risques.