Résidence secondaire : des avantages fiscaux en cas de location
La meilleure façon d’optimiser fiscalement l’achat d’une résidence secondaire consiste à y accueillir, via la location, d’autres occupants que soi.
En fonction des revenus locatifs perçus, cette option permet d’accéder à des régimes d’imposition plutôt favorables.
Le régime micro-BIC
Le régime d’imposition micro-BIC s’applique :
- aux locations meublées de longue durée ou aux chambres d'hôtes et meublés de tourisme classés qui ne génèrent pas plus de 77 700 € de recettes locatives par an ;
- aux meublés de tourisme non classés qui ne génèrent pas plus de 15 000 € de recettes locatives par an.
Au-delà de ces seuils, le régime réel s’applique automatiquement.
Avec le régime micro-BIC, le bénéfice imposable est égal aux recettes locatives diminuées d'un abattement forfaitaire de 50% (ou 30% pour les meublés de tourisme non classés).
En contrepartie de sa simplicité, le régime micro-BIC ne permet de déduire aucunes charges. L'abattement forfaitaire est réputé couvrir toutes les charges déductibles, y compris les amortissements et les cotisations sociales. Le régime micro-BIC ne permet pas non plus de faire du déficit.
Le régime réel BIC
Le régime réel s’applique :
- aux locations meublées de longue durée ou aux chambres d'hôtes et meublés de tourisme classés générant plus de 77 700€ de recettes locatives par an ;
- aux meublés de tourisme non classés générant plus de 15 000€ de recettes locatives par an.
Le régime réel peut également s'appliquer sur option alors que les seuils n'ont pas été franchis.
S’il ne permet pas de bénéficier d’un abattement, le régime réel a d’autres atouts. Il autorise notamment la déduction de toutes les charges réelles telles que les intérêts d’emprunt, les travaux d’entretien, la taxe foncière.
Il permet également l’amortissement de la valeur du bien immobilier sur plusieurs années, qui vient s’ajouter aux charges déductibles. Certains propriétaires parviennent ainsi à défiscaliser l’intégralité des revenus locatifs issus de la location de leur résidence secondaire.
Lorsque le bien est donné en location, la déduction de l'amortissement est limitée à la différence entre le montant du loyer diminué des charges afférentes à l'immeuble. L'amortissement ne peut pas amener à créer ou augmenter un déficit. Mais l'amortissement non déduit est reportable sur les années suivantes.
Toutefois, depuis 2025, les amortissements qu’il permet doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de cession du bien, sauf exceptions, pour les LMNP.
En outre, ce régime nécessite la tenue d’une comptabilité commerciale (régulière, sincère et appuyée sur des pièces justificatives), ce qui peut nécessiter le recours à un expert-comptable.
Le cas de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)
Il est possible de proposer sa résidence secondaire à la location sous le statut LMNP, à condition que :
- les recettes annuelles tirées de cette location n’excèdent pas 23 000 € par an ;
- avec des revenus supérieurs à 23 000 €, si ces revenus locatifs sont inférieurs aux autres revenus d'activité du foyer fiscal ;
- comme pour tout logement mis à la location, le logement loué respecte un certain nombre de critères de décence, déterminés par la loi ALUR.
Imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), les revenus locatifs issus d’une LMNP peuvent être déclarés au titre du régime micro-BIC (avec un abattement) ou du régime réel (avec la possibilité de déduire les charges et d’amortir le bien).
Outre l’accès à l’un ou l’autre de ces régimes fiscaux attractifs, le statut de loueur en meublé non professionnel offre un certain nombre d’autres avantages.
Il est notamment apprécié pour sa souplesse, puisque la durée minimum du bail meublé (un an) et le délai de préavis (un mois) sont plus courts qu’en location classique. La mise à disposition de mobilier permet en outre d’appliquer des loyers plus importants tout en répondant à une demande locative croissante, notamment dans les zones touristiques. On estime que les loyers des locations meublées sont supérieurs de 15 à 20% par rapport aux locations vides.
[FOCUS Airbnb & fiscalité : déclarer ses revenus locatifs de courte durée]
Vous prévoyez d’acquérir une résidence secondaire pour la proposer comme location saisonnière sur Airbnb, Abritel ou toute autre plateforme de locations de vacances ? Il convient de vous renseigner sur la manière de déclarer les revenus locatifs issus de cette activité. Pour vous y aider, plusieurs ressources informatives récapitulent la marche à suivre et les options existantes. Le leader du marché, Airbnb, consacre une page complète à ces démarches fiscales. En matière de fiscalité, des évolutions réglementaires ont lieu presque chaque année. Mieux vaut donc se tenir informé des actualités en la matière, en consultant régulièrement le site de l’administration fiscale.
Le dispositif Loc’Avantages
Sous réserve de respecter les conditions en vigueur, le dispositif Loc’Avantages permet de bénéficier d’une réduction d’impôt calculée selon le montant du loyer auquel vous mettez votre bien en location.
Il ne s’applique qu’à la location longue durée (et ne concerne donc pas la location saisonnière) dont le loyer est inférieur au prix du marché local.
Le principe de Loc’Avantages est simple : plus le loyer appliqué est bas, plus la réduction d’impôt est élevée : de 15 à 65% selon les cas. Les réductions d'impôt s'appliquent à partir d'un seuil de loyer inférieur de 15% au prix du marché local.
Bon à savoir :
Ce dispositif, en vigueur jusqu’au 31 décembre 2027, ouvre aussi droit à une subvention si vous choisissez de faire des travaux dans votre logement avant de le mettre en location.
Des avantages fiscaux en cas de travaux dans votre résidence secondaire
Il n’est pas toujours nécessaire de louer sa résidence secondaire pour bénéficier d’une fiscalité avantageuse. En effet, engager des travaux de rénovation peut, sous certaines conditions, donner lieu à des réductions ou exonérations d’impôts.
La TVA réduite à 5,5% ou 10%
De nombreux travaux de rénovation, tels que la pose de matériaux d’isolation thermique ou l’installation d’un système de ventilation, permettent de bénéficier d’un taux réduit de TVA de 5,5% ou 10% (selon les travaux), au lieu du taux normal de 20%.
Pour en profiter, il faut que le logement concerné ait été achevé depuis plus de deux ans, et qu’il soit affecté à un usage d’habitation ou destiné à l’être au terme des travaux. Peu importe, en revanche, qu’il soit occupé à titre de résidence secondaire, ou mis en location.
Le site du ministère de l’Économie consacre une page listant les travaux concernés et les modalités permettant d’accéder à cette réduction de TVA.
L’exonération de taxe foncière
Certaines collectivités accordent une exonération de la taxe foncière de 50 à 100% pour des travaux d’amélioration énergétique sur les logements anciens construits avant 1989 ou les logements neufs construits après 2009.
- Dans le cas des logements construits avant 1989, l’exonération est de 3 ans.
- Dans le cas des logements bâtis après 2009, elle ne peut être inférieure à 5 ans.
Ces dispositions sont toutefois facultatives : les exonérations doivent en effet faire l’objet d’une délibération des collectivités territoriales. Renseignez-vous auprès des services fiscaux dont vous dépendez pour savoir si votre résidence secondaire est éligible.
Bon à savoir :
Certains changements apportés à des bâtiments ouvrent également droit, sous conditions, à une exonération de taxe foncière durant 2 ans. Là encore, les collectivités ont la main sur le dispositif, qu’elles peuvent supprimer ou dont elles peuvent réduire la portée.
Résidence secondaire et fiscalité : pièges à éviter, limites à connaître
Investir dans une résidence secondaire, avec pour projet ou non de la mettre en location, n’est toutefois pas une décision à prendre à la légère. Avant de vous lancer dans ce projet coûteux, y compris en temps et en énergie, faites le point sur ce qui vous attend une fois votre projet concrétisé. Vous pourrez ainsi anticiper au mieux les éventuelles difficultés.
Des contraintes fiscales à prévoir
Même si la résidence secondaire offre certains avantages fiscaux, plusieurs inconvénients et contraintes sont à garder en tête.
En effet, la fiscalité locale reste conséquente, puisqu’elle comprend :
- la taxe d’habitation, à laquelle restent assujetties les résidences secondaires ;
- la taxe foncière.
L’une et l’autre, qui peuvent être plus ou moins importantes selon les régions, restent à la charge du propriétaire et pèsent donc de manière significative sur son budget.
Par ailleurs, anticipez la fiscalité à la revente, car la plus-value réalisée en cas de vente d’une résidence secondaire est imposable. Elle est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19% et aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et assimilés au taux de 17,2%.
Un abattement pour durée de détention s’applique au-delà de la 5ème année, mais il faut attendre :
- 22 années pour une exonération d’impôts sur le revenu ;
- 30 années pour une exonération de prélèvements sociaux.
Enfin, la fiscalité d’une résidence secondaire peut être alourdie par différents impôts locaux, comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ou la taxe sur les logements vacants. Ce sont autant de charges à prendre en considération avant un achat.
Anticipez les revenus issus d’une mise en location
Un dépassement de certains seuils de revenus locatifs peut entraîner un passage au statut LMP (loueur en meublé professionnel), qui s’accompagne de charges sociales et fiscales plus élevées !
Des freins pratiques et financiers
À ces considérations fiscales, il faut ajouter d’autres critères importants en cas d’acquisition d’une résidence secondaire. Vous devrez ainsi anticiper :
- divers frais d’entretien et de gestion : entretien de l’extérieur, réparations imprévues, dispositifs d’alarme ou de sécurité, etc ;
- les contraintes liées à la location saisonnière, si vous optez pour cette formule : gestion chronophage ou coûteuse en cas de sous-traitance, réglementations locales ou lois nationales parfois restrictives, à l’image de la loi Le Meur, usure prématurée du bien, etc.
La résidence secondaire peut représenter un investissement intéressant en offrant un pied-à-terre agréable et/ou des revenus complémentaires en cas de location. Il est toutefois essentiel d’anticiper les contraintes fiscales et les coûts annexes qui peuvent peser sur votre budget, afin de profiter pleinement des atouts d’une résidence secondaire tout en limitant les mauvaises surprises.
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Questions fréquentes :
Qu'est-ce qui est considéré comme une résidence secondaire ?
Une résidence secondaire est un logement utilisé pour de courts séjours : week-ends, vacances, loisirs. Les logements meublés, loués pour des séjours touristiques, relèvent eux aussi des résidences secondaires. D’un point de vue fiscal, tout logement qui n'est pas la résidence principale de son propriétaire est considéré comme une résidence secondaire.
Est-ce possible d'avoir deux résidences principales ?
En France, la réglementation est à la fois simple et claire : il n’est pas possible d’avoir deux résidences principales. L’administration fiscale considère que la résidence principale est celle où habite un contribuable au 31 décembre de l’année de perception de ses revenus. Il existe néanmoins une exception : un couple marié ou pacsé sous le régime de la séparation de bien et ne vivant pas sous le même toit peut avoir des résidences principales séparées. C’est également possible en cas d’abandon du domicile commun, quand chacun dispose de revenus distincts, ou quand un couple marié est en instance de séparation de corps ou de divorce et que les deux conjoints ont été autorisés à résider séparément.
Est-ce qu'une location peut être considérée comme une résidence secondaire ?
Il est possible d’être locataire de sa résidence secondaire. La loi permet en effet de louer un logement spécifiquement pour un usage de résidence secondaire. Par ailleurs, il est possible d’avoir plusieurs résidences secondaires, ce qui n’est pas le cas, sauf exception, pour les résidences principales.
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