Pour les dispositifs discrets et peu invasifs
Le principe : pas d’autorisation requise
Lorsqu’un copropriétaire choisit un système de fermeture simple, discret et peu invasif, comme un arceau métallique rabattable en forme de "U", l’autorisation préalable de l’assemblée générale n’est pas systématiquement requise.
La jurisprudence considère en effet que ce type d’installation peut être réalisé sans accord de la copropriété, dès lors qu’il ne modifie pas l’aspect des parties communes et que son ancrage reste léger et superficiel (Cass. civ. 3e, 19 novembre 1997).
Cette solution repose sur un principe essentiel du droit de la copropriété : chaque copropriétaire peut jouir librement de son lot privatif, à condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.
Mais sous réserve de vérification du statut juridique de l’emplacement !
Le statut juridique de la place de stationnement mérite cependant d'être vérifié avant toute installation. Si la plupart des emplacements constituent des parties privatives, certains sont qualifiés de parties communes à jouissance privative.
Dans cette hypothèse, les possibilités d'aménagement peuvent être plus limitées et nécessiter l'autorisation préalable de la copropriété, y compris pour des travaux de faible ampleur.
En cas de doute, il convient de consulter le règlement de copropriété et l'état descriptif de division afin de connaître précisément le régime applicable à la place de stationnement.
En pratique, le dispositif installé ne doit donc pas :
- dégrader les parties communes,
- gêner la circulation des véhicules ou des piétons,
- compromettre l'accès aux emplacements voisins,
- modifier de manière visible l'esthétique du parking.
Une précaution dans tous les cas : consulter le règlement de copropriété
Avant toute installation, il est également recommandé de consulter le règlement de copropriété.
Celui-ci peut prévoir des dispositions particulières concernant les emplacements de stationnement ou les travaux susceptibles d'affecter les parties communes.
Même lorsqu'aucune autorisation n'est juridiquement exigée, informer le syndic en amont permet souvent d'éviter des contestations ultérieures.
Pour les transformations importantes
En revanche, tous les dispositifs de fermeture ne bénéficient pas de cette souplesse. Dès lors que l'installation envisagée entraîne une modification plus importante des parties communes ou du fonctionnement collectif du parking, l'autorisation de la copropriété devient indispensable.
Les transformations avec un impact sur les circulations et les équipements
C'est notamment le cas lorsqu'un copropriétaire souhaite installer un système motorisé de fermeture ou une barrière commandée à distance. Ce type d'équipement nécessite généralement des travaux plus conséquents, peut avoir un impact sur les circulations communes et modifier les équipements existants.
Lorsque le projet concerne l'ensemble des places de stationnement ou implique une évolution des équipements collectifs, il doit être soumis au vote de l'assemblée générale.
Les transformations avec un impact sur les dispositifs de sécurité ou la maintenance des parties communes
Dans les parkings couverts ou souterrains, des contraintes techniques et de sécurité peuvent également justifier l'autorisation préalable de la copropriété. Certains aménagements sont susceptibles d'avoir une incidence sur les dispositifs de sécurité incendie, la ventilation des locaux ou encore les opérations d'entretien et de maintenance des parties communes. L'assemblée générale peut ainsi vérifier que le projet est compatible avec les exigences de sécurité applicables à l'immeuble.
La décision devra alors être adoptée à la majorité prévue par l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, qui régit les principales décisions relatives aux travaux et aux aménagements en copropriété.
Cette autorisation permet notamment aux copropriétaires de vérifier que le projet :
- respecte la destination de l'immeuble,
- ne porte pas atteinte aux droits des autres occupants,
- est compatible avec les règles de sécurité, notamment en matière d'accès des services de secours,
- ne crée pas de difficultés d'entretien ou de maintenance des parties communes.
Le syndic pourra également demander la communication des caractéristiques techniques du dispositif afin de s'assurer de sa conformité avec les règles applicables à la copropriété.
Et la transformation en box fermé
L'autorisation de l'assemblée générale est également nécessaire lorsqu'un copropriétaire souhaite transformer sa place de stationnement en box fermé.
Une telle transformation modifie l'aspect de l'immeuble, affecte les parties communes et peut avoir des conséquences sur la ventilation, la sécurité incendie ou encore les conditions d'accès au parking. Elle ne peut donc être réalisée sans l'accord préalable des copropriétaires.
Nos conseils
Avant d'engager des travaux sur une place de parking située dans une copropriété, il est conseillé de vérifier plusieurs points :
- la qualification juridique de la place (partie privative ou partie commune à jouissance privative),
- les dispositions du règlement de copropriété,
- les éventuelles contraintes techniques propres au parking.
En cas de doute, solliciter l'avis du syndic ou d'un professionnel du droit permet de sécuriser le projet et d'éviter un contentieux avec le syndicat des copropriétaires.
Quels sont les risques d’une installation sans autorisation ?
Attention : lorsqu'un système de fermeture est installé sans l'autorisation requise, le syndicat des copropriétaires peut demander sa dépose et la remise en état des lieux.
En cas de désaccord persistant, une action en justice peut être engagée afin d'obtenir le retrait de l'installation réalisée en méconnaissance des règles de la copropriété.
Ce qu'il faut retenir
- Un arceau rabattable peut être installé sans autorisation lorsqu'il est discret, fixé de manière légère et qu'il ne modifie ni les parties communes ni l'aspect de l'immeuble.
- Le règlement de copropriété doit toujours être consulté avant toute installation, car il peut prévoir des dispositions particulières concernant les places de stationnement.
- L'accord de l'assemblée générale est indispensable pour les aménagements plus importants, notamment l'installation d'un système motorisé ou d'un dispositif ayant un impact sur les parties communes.
- La transformation d'une place de parking en box fermé nécessite également une autorisation de la copropriété.
- En cas de doute, mieux vaut solliciter le syndic avant de réaliser les travaux afin de sécuriser le projet et d'éviter tout litige avec le syndicat des copropriétaires.
