Le conseil syndical est-il obligatoire ?
L'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que dans tout syndicat des copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.
Le conseil syndical est donc défini comme un organe de veille.
Les décisions restent prises par l'assemblée générale.
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Il n'est nul besoin que le conseil syndical soit prévu par le règlement de copropriété. Il est obligatoire.
Il n'y a que les copropriétés qui n'en avaient pas qui peuvent continuer à fonctionner sans, s'il a été adopté une délibération en ce sens (décision prise à la majorité de l'article 26 - majorité des copropriétaires représentant les 2/3 des voix).
En revanche, la décision contraire d'en instituer un doit faire l’objet d’un vote.
Qui peut être membre du conseil syndical ?
Les membres
Tout copropriétaire, occupant ou bailleur, peut présenter sa candidature.
Il faut absolument avoir été officiellement candidat pour être élu.
Face au manque de volontaires, la loi ELAN a permis aux ascendants et descendants de copropriétaires de se porter candidats.
S'ajoutent entre autres :
- les conjoints,
- les partenaires de PACS,
- les représentants légaux (tuteurs),
- les usufruitiers.
En revanche, le syndic, ses collaborateurs, son conjoint ou partenaire lié par un PACS, concubins, ascendants, descendants ne peuvent être membres du conseil syndical et ne peuvent candidater, sauf s’il s'agit d'un syndic bénévole et donc non professionnel.
Le déroulement de l’élection
Les membres du conseil syndical sont élus en assemblée générale, à la majorité de l'article 25 (majorité des copropriétaires).
Le nombre de membres peut être fixé par le règlement de copropriété ou par une décision en assemblée générale.
La durée du mandat
La durée du mandat ne peut excéder 3 ans. La fonction cesse automatiquement à la fin du mandat.
La démission est possible à tout moment, sans formalisme particulier.
Quelles sont les missions du conseil syndical ?
Elles sont variées.
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La préparation de l'assemblée générale
L'ordre du jour est établi en concertation avec le conseil syndical, y compris sur la date et le lieu.
Cette concertation, prévue par la loi, implique que le syndic sollicite le conseil syndical.
Malheureusement, s'il ne le fait pas, la loi n'a prévu aucune sanction. Pour éviter cela, au moment de la négociation du contrat de syndic, une clause rappelant la loi et prévoyant une sanction financière ne serait pas inutile.
Le rôle de consultant
Le conseil syndical donne son avis sur de nombreuses questions concernant le syndicat des copropriétaires.
D'ailleurs, la loi impose à l'assemblée générale de fixer un montant à partir duquel la consultation du conseil syndical est obligatoire avant la passation d'un marché.
Les rôles de contrôle
Le conseil syndical contrôle la comptabilité du syndic. Selon l'article 26 du décret, il regarde plus particulièrement :
- la répartition des dépenses,
- l'élaboration du budget prévisionnel,
- le suivi de son exécution.
Pour exécuter cette mission, le conseil peut avoir recours à des experts, aux frais de la copropriété.
La mise en concurrence du contrat de syndic
Il doit normalement présenter un autre contrat de syndic au syndic en fonction.
Par un vote à la majorité de l'article 25, l'assemblée générale peut dispenser le conseil syndical de cette obligation.
L’élection du Président
Lors de la première réunion qui suit l'assemblée générale, au cours de laquelle les membres du conseil syndical ont été élus, les membres élisent leur président.
Ce dernier doit organiser les réunions. Il est l'interlocuteur privilégié du syndic et des autres copropriétaires.
Quand il n'y en a pas, le conseil syndical est généralement moins bien organisé.
Nous rappellerons que dans de nombreux articles de la loi de 1965 et du décret de 1967, le législateur ne parle que du président du conseil syndical.
À retenir
Membre du conseil syndical est une responsabilité (surtout morale ; la fonction étant gratuite, la responsabilité des membres est rarement mise en jeu).
Il convient d'élire des copropriétaires impliqués dans la vie de la copropriété pour l'intérêt général.
