La garantie des vices cachés dans la vente immobilière

Isabelle Chevrier

Le 03.11.2026
À 11:10

4 min

Que faire si vous découvrez après l’achat de votre bien immobilier une malfaçon qui n’était pas apparente au moment de l’achat ? Vous disposez d’un recours contre le vendeur : il s'agit de l'action en garantie des vices cachés. C’est l’article 1641 du code civil qui prévoit ce recours.

Définition de la garantie des vices cachés

"Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus."

Art. 1641 du code civil

Conditions ouvrant droit à la garantie des vices cachés

L’existence d’un désordre caché et non apparent.
Désordre inconnu de l’acheteur antérieur à la vente.
Désordre qui affecte gravement l’usage du bien de sorte que, s’il l’avait connu, l’acheteur n’aurait pas acquis, ou aurait acquis le bien à moindre coût.

Exemples de vices cachés

Défauts d’étanchéité (infiltration et humidité).
Défauts électriques ou plomberie défectueuse.
Nuisances sonores.
Présence d’insectes xylophages.
Désordres structurels du bâti.

Quels sont les recours de l'acheteur ?

"Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix."

Art. 1644 du code civil

Action estimatoire

Solliciter la restitution d’une partie du prix, c’est-à-dire garder le bien et obtenir une restitution partielle du prix.

Action rédhibitoire

Solliciter la résolution de la , c’est-à-dire annuler la vente, rendre le bien et se faire rembourser le prix ainsi que les frais occasionnés par la vente.

Le vendeur n'est tenu que de la garantie des vices cachés

L’article 1642 du code civil précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents.

Il n’est donc pas tenu de la garantie des vices dits "apparents", dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même, conformément à l’article 1642 du code civil.

Exemples de vices apparents

Fissures visibles sur les murs.
Humidité ou moisissures.
Revêtement de sol dégradé.
Tout autre désordre apparent.

Dès lors, le vendeur ne sera pas responsable des défauts apparents que l'acheteur aurait pu remarquer lors de l'examen du bien.

Valeur de la clause d'exonération insérée dans le contrat de vente

Entre particuliers

La clause est valable. Le vendeur est présumé de bonne foi.

La clause le protège donc contre les vices cachés qu'il ignorait sincèrement au moment de la vente.

Par contre, s’il est démontré que le vendeur connaissait le défaut au moment de la vente et l'a caché à l'acheteur, la clause devient inopposable.

Le vendeur est un professionnel

Le vendeur professionnel est présumé connaître les vices et ne peut donc pas s'exonérer de la garantie, contrairement au particulier.

Particulier ayant lui-même réalisé des travaux

Le particulier ayant réalisé des travaux est assimilé à un constructeur et ne peut pas invoquer la clause d'exonération.

Délai pour agir

L'action doit être engagée dans les deux ans à compter de la découverte du vice (art. 1648), sans pouvoir dépasser vingt ans à compter de la vente (art. 2232).

Le délai de deux ans ne court donc pas à partir de la signature mais de la découverte du vice.
Le délai butoir de vingt ans, lui, part bien de la vente. La Cour de cassation l'a confirmé dans plusieurs arrêts de 2020 (Cass. com., 9 sept. 2020 ; Cass. 3e civ., 1er oct. 2020), y compris en cas de ventes successives.

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