Acheter votre local ensemble : mode d’emploi

Vous êtes tous d’accord : vous avez trouvé le local idéal et vous êtes prêts à l’acheter ensemble. Une grande décision, avec de grosses dépenses en perspective. Pour que les choses se déroulent au mieux, il va falloir clarifier quelques points importants. Par exemple, qui va acheter ? Qui va emprunter et selon quelles modalités ? Et si vous vendez, comment seront imposées les éventuelles plus-values ? Voyons quelles possibilités s’offrent à vous.

Exercice en groupe : qui va acheter le local ?

Techniquement, vous et vos associés avez plusieurs options. Le bien peut être acheté:

• par l’un d’entre vous
• par plusieurs d’entre vous (c’est ce qu’on appelle « l’indivision »)
• par votre structure d’exercice
• par une société civile immobilière - SCI, que vous créez ensemble (un montage très courant dans l’exercice en groupe)
   

Comment financer cet achat immobilier ?

 
Il y a trois types de financement possibles.
 

L’achat en fonds propres :

Chacun utilise l’argent dont il dispose pour financer l’opération.

Le crédit immobilier : 

Vous financez l’achat du local par un emprunt. Encore faut-il que les mensualités soient compatibles avec les moyens financiers du cabinet, bien sûr. 

Le crédit-bail : 

Il vous permet de louer les locaux, puis d’en devenir propriétaire à la fin du contrat. Mais cette solution est parfois déconseillée pour des raisons fiscales.

Imaginons que vous empruntiez. Qui doit souscrire le prêt ?

 
En général, la personne qui achète est aussi celle qui emprunte :

• Si vous achetez en indivision, ce sont vos associés et vous qui empruntez. Car l’indivision n’ayant pas une personnalité juridique distincte de ses membres, elle ne peut pas emprunter.
• Si vous achetez via une SCI ou votre structure d’exercice, c’est la SCI ou la structure qui emprunte. Vous et vos associés conservez votre capacité d’emprunt personnelle.

Souscrire un crédit immobilier via une SCI : quelles conséquences ?

 
Si vous choisissez de souscrire votre prêt immobilier via une SCI, sachez que :

• Les intérêts d’emprunt seront déduits des revenus fonciers, ce qui diminuera l’assiette taxable à l’impôt sur le revenu.
• Vous percevrez des revenus complémentaires, issus des loyers versés par la structure d’exercice.
• Comme votre SCI s’endette, la valeur de ses parts diminue, ce qui peut en fait être un avantage dans certaines situations. Par exemple, dans une donation-partage, puisqu’on prend en compte la valeur nette des parts au moment de la donation.

L’assurance : un point à ne pas négliger. Si vous empruntez via une SCI, mieux vaut vous assurer comme associé et comme caution contre le risque d’arrêt d’exercice (maladie, décès, retraite…). D’abord, parce que dans une SCI, les associés sont responsables des dettes de la société de façon conjointe et indéfinie. Et aussi parce que la banque peut exiger que vous vous portiez caution en tant que personnes physiques.

Quelques mots sur la revente et l’imposition des plus-values

 
Si vous vendez le local un jour, il se peut que vous touchiez des plus-values, qu’il faudra déclarer (un conseil : déléguez cette tâche à un professionnel). La taxation de ces plus-values sera différente selon que le propriétaire du bien est soumis à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés :

Hypothèse n°1: le local est détenu par une personne physique ou morale soumise à l’impôt sur le revenu (SCI transparente soumise à l’impôt ou indivision par des personnes soumises à l’impôt sur le revenu). Dans ce cas, attendez-vous à payer un certain pourcentage de la plus-value + des prélèvements sociaux. Il existe toutefois des abattements, liés notamment à la durée de détention du bien.

Hypothèse n°2 : le local est détenu par une personne morale soumise à l’impôt sur les sociétés (SCI ayant opté pour l’IS). Dans ce cas, la taxation des plus-values sera soumise au régime des plus-values professionnelles.