Jouissance paisible du logement : un principe inscrit dans la loi
L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail.
Cette notion de jouissance paisible garantit au locataire qu’il peut utiliser le logement sans être perturbé par des nuisances ou des vices du logement.
Il incombe donc au bailleur de préserver le locataire de tous les troubles de fait et de droit qui pourraient créer un trouble de jouissance du bien loué.
Cet article 1719 du code civil a été déclaré d’ordre public par les juges (impossibilité d’y déroger par une clause du bail) et la Cour de cassation le rappelle régulièrement. Malgré tout, ces dispositions ne semblaient pas suffisantes puisque le législateur a dû rappeler clairement que le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement dans la loi destinée aux baux d’habitation, la fameuse loi du 06 juillet 1989 (article 6 b).
Bien que cette loi ait connu de nombreuses modifications, cette notion de jouissance a été maintenue, voire accrue par l’ajout de diverses obligations pour le bailleur.
La jouissance paisible est une garantie du fait personnel (sous forme d’abstention) et une garantie du fait des tiers (obligation d’action).
La garantie du fait personnel
Même si le bien loué ne lui appartient pas, le locataire est chez lui. Certains propriétaires ont tendance à l’oublier.
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Non, c’est le principe de non-ingérence.
Une fois que le bien est loué, le locataire en a la maîtrise totale pour l’usage prévu au contrat.
Le bailleur doit s’abstenir de toute immixtion qui constituerait un trouble de jouissance.
Ainsi, le bailleur ne doit pas multiplier les visites, ni en solliciter trop souvent, ni effectuer des vérifications intempestives ou exercer des pressions qui remettraient en cause la tranquillité du locataire.
Cas particulier du droit de visite en cas de vente ou de relocation
Nous rappellerons que le bailleur bénéficie d’un droit de visite en cas de vente ou de relocation. Ce droit de visite est encadré par la loi (pas de visite le dimanche, ni les jours fériés ; pas de visite plus de 2 heures par jour) sachant que le bail peut les restreindre ou prévoir un délai de prévenance.
Cas particulier du droit de visite pour exécution des travaux
Il est aussi prévu un droit de visite pour l’exécution de travaux. Mais ils doivent être nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal (réparations urgentes, remplacement d’équipements vétustes, mise en conformité).
Le bailleur a une obligation de réalisation de travaux lui incombant (tous ceux qui ne sont pas sur la liste des réparations locatives fixée par le législateur ainsi que ceux nécessaires pour cause de vétusté, même si le locataire en a assuré un entretien correct).
S'il ne les fait pas, le locataire pourrait :
- obtenir d'un juge le droit de suspendre les loyers en attendant leur réalisation ;
- se voir accorder le droit de missionner une entreprise choisie par lui pour faire effectuer ces travaux et avoir le droit de déduire la facture des loyers futurs.
Toutefois, quand bien même les travaux incomberaient au bailleur, il doit s'arranger pour créer une gêne aussi minimale que possible.
Il doit avec l'entrepreneur trouver la solution la moins dérangeante.
Pour rappel :
- L'article 1724 du code civil dispose que si les travaux durent plus de 21 jours, le locataire aura le droit à une diminution de loyer au prorata du temps de nuisance et en fonction de la consistance de la nuisance.
- En bail professionnel, les travaux pour cause de vétusté peuvent être mis à la charge du locataire. Dans ces baux, il peut être dérogé à cet article (mais, même s’il y a une clause dérogatoire, en fonction de la situation, les juges peuvent la suspendre).
Bien que n’étant pas propriétaire des lieux loués, le locataire est chez lui. Le propriétaire ne peut donc pas pénétrer dans les lieux loués sans l’accord préalable du locataire (même pour une visite ou pour des travaux) sauf urgence absolue (non définie par la loi et, en conséquence, appréciée au cas par cas par les juges).
Il y a violation de domicile même si le propriétaire est entré avec un double des clés (qu’il est en droit de posséder pour faire un nouveau trousseau si le locataire perd le sien, ou pour pouvoir pénétrer en cas d’urgence absolue).
La possession d’un double des clés n’est pas illégale. C’est son utilisation qui peut l’être.
Quelques illustrations jurisprudentielles
- Chambre criminelle de la Cour de cassation - 30/03/1977 (pourvoi 77-91.591) : L’intrusion dans le domicile à l’aide d’une manœuvre consistant à utiliser le double des clés constitue une violation de domicile, réprimée par le code pénal.
- Chambre criminelle de la Cour de cassation - 23/10/1991 (pourvoi 91-80.539) : L’intrusion forcée du propriétaire chez un locataire constitue toujours une violation de domicile, même si le bail est venu à expiration, tant que le locataire n’a pas encore rendu les clefs.
- La Cour de cassation a même utilisé l’article 9 du code civil, qui dispose que chacun a droit au respect de sa vie privée, pour sanctionner un propriétaire qui a pénétré dans les lieux loués sans l’autorisation du locataire. En l’espèce, le bailleur avait fait visiter les lieux loués à un candidat à la location sans avoir l’autorisation du locataire en titre. Et, même si rien n’a été volé au locataire, même si les lieux n’ont pas été salis par la visite, le locataire en titre a eu droit à des dommages et intérêts sur la base de cet article 9 du code civil.
Qu'entend-on par "domicile" ?
Les juges considèrent que constitue un domicile le lieu où une personne, qu’elle y habite ou non, a le droit de se dire chez elle.
Ils ne font pas de différence entre les diverses affectations des lieux loués. Il y a absence de discrimination entre les différents types d’occupation. Constituent un domicile :
- la terrasse d’un appartement (Chambre criminelle de la Cour de cassation, 04/05/1965, pourvoi 64-92.168) ;
- une chambre de bonne meublée (Chambre criminelle de la Cour de cassation, 26/02/1963, pourvoi 62-90.90653) ;
- un bureau (Chambre criminelle de la Cour de cassation 07/02/1994, pourvoi 93-80.520).
Même la Cour Européenne des Droits de l’Homme va en ce sens. Un arrêt de la CEDH du 16/04/2002 (requête 37.971/97) précise que le terme "domicile" a une connotation plus large que le mot "home" et peut donc englober le bureau ou le cabinet d’un membre d’une profession libérale.
La notion de violation de domicile peut donc être utilisée dans le cadre d’un bail professionnel ou bail commercial et donc pour des locaux loués pour un autre usage que l’habitation.
Cette garantie est tirée de l’article 1719 du code civil, d'ordre public, non dérogeable par convention, qui invoque la jouissance paisible et, par conséquent, impose l'obligation de délivrer la chose louée.
Les juges ont considéré qu'il ne pouvait y avoir jouissance paisible, ni respect de l'obligation de délivrance s'il n'était pas remis un logement ou local conforme à l'usage pour lequel il est prévu.
Les critères d'un logement décent
Pendant longtemps, les juges ont imposé au bailleur l'obligation de remettre au locataire un logement en bon état (notamment sans risques pour le locataire), s'évertuant au fil des décisions à définir ce qu’il faut entendre par là.
Le législateur a fixé un cadre précis avec le décret 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.
En application de ce décret, le logement ne doit pas porter atteinte à la sécurité physique du locataire et doit assurer à ce dernier un minimum de confort.
Il y a donc plusieurs critères à respecter.
- Des critères de taille (superficie minimale, hauteur minimale).
- Des critères de confort (accès à l'eau potable, présence d'une douche ou baignoire, des toilettes en état de fonctionnement, éclairage par la lumière naturelle pour la pièce principale).
- Comme le bailleur doit le clos et le couvert, l'étanchéité à l'air est concernée. Quand est évoqué l'air, il faut aussi penser à aération (ventilation) du logement car une insuffisance à ce niveau peut entraîner une humidité excessive. Cette problématique se retrouve assez souvent dans des logements anciens, construits avant que la VMC soit obligatoire.
Quelques illustrations jurisprudentielles
- La cour d'appel de Reims a condamné un bailleur à des dommages et intérêts pour préjudice matériel et pour préjudice de jouissance, non parce que le bailleur n'avait pas fait les travaux mais parce que les travaux n'avaient pas permis de mettre fin au problème.
- La 3e chambre civile de la Cour de cassation, 16/10/2025 (pourvoi 24-16.682), a jugé que seule la force majeure peut exonérer le propriétaire de ses obligations de délivrance d'un logement décent, d'entretien et de garantie de jouissance paisible.
En l'espèce, le bailleur opposait aux locataires les termes du bail selon lesquels ces derniers déclaraient avoir une parfaite connaissance des lieux loués qu'ils prenaient dans leur état, tel que décrit dans le constat des lieux et, qu'après la signature de l'état des lieux, ils ne pourraient plus formuler de réserves sauf pendant le premier mois de chauffe et uniquement sur les éléments de chauffage. En vain !
Cette clause de non recours peut se voir inopérante dans d’autres situations.
La garantie du fait des tiers
La garantie vis-à-vis des voisins
Un bailleur n’est pas responsable des actes des tiers.
Mais il peut détenir tout un immeuble. Cette situation est courante pour un bailleur social mais elle se produit également pour des propriétaires privés.
Le voisin qui a le même propriétaire que vous et qui vous crée des nuisances n’est pas une tierce personne juridiquement vis-à-vis du bailleur.
Il appartient donc au bailleur propriétaire de tout mettre en œuvre pour faire cesser les nuisances (procédure d’expulsion par exemple, déménagement du locataire dans un autre endroit – et tant pis pour les futurs voisins !).
La garantie vis-à-vis de la copropriété
Très souvent, le locataire est victime de désordres qui viennent d’une défectuosité d’une partie commune.
L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que toute victime d’un dommage provenant d’une défectuosité d’une partie commune peut solliciter des dommages et intérêts. Mais ce n’est pas toujours suffisant.
Ce qui importe au locataire, c’est de retrouver sa jouissance paisible de ses locaux.
Et les juges l’ont rappelé récemment, par un arrêt de la 3e chambre civile de la Cour de cassation - 19/06/2025 (23-18.853).
Les diligences effectuées par un bailleur copropriétaire pour obtenir du syndicat des copropriétaires la cessation du problème, qui trouvait son origine dans les parties communes, ne le libèrent pas de son obligation de jouissance paisible.
Tant qu’aucune force majeure ne peut être identifiée, le bailleur est tenu à une obligation de résultat. Il doit prendre les mesures nécessaires pour remédier aux désordres, faire réaliser des travaux dans les parties privatives.
La cour précise même que le bailleur doit indemniser son locataire.
Cet arrêt fait suite à celui du 10 avril 2025 qui avait dit qu’une clause de non recours n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance.
Par contre, les juges exigent que le bailleur ait été informé des problèmes.
Donc, la première étape en cas de problème est d’envoyer un courrier recommandé avec accusé réception.
