Une classification des logements en 7 catégories
Le diagnostic de performance énergétique classe les logements selon une échelle de 7 classes, nommée "étiquette énergie" :
Les logements concernés par le DPE
Ce diagnostic est obligatoire pour les logements destinés à être occupés au moins 4 mois par an et les maisons dont la surface de plancher est d'au moins 50 m2.
Il est donc obligatoire pour la mise en location d’un logement à titre de résidence principale, mais doit également être réalisé dans le cadre d’un local commercial ou professionnel (hors bail rural et contrats de location saisonnière).
Il est joint au contrat de bail.
Sa validité est de 10 ans (art. D126-19 du code de la construction et de l'habitation).
Néanmoins, les diagnostics réalisés avant le 30 juin 2021 ne sont plus valables, ils doivent donc être refaits par un diagnostiqueur certifié.
Les classes énergétiques à respecter pour la location
En métropole
Un logement d'habitation ne peut être considéré comme décent que si son niveau de performance énergétique est compris :
- Entre la classe A et F (à compter du 1er janvier 2025)
- Entre la classe A et E (à compter du 1er janvier 2028)
- Entre la classe A et D (à compter du 1er janvier 2034)
Ces dispositions sont applicables aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022.
Dans les territoires outre-mer
Pour la Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte, il doit être :
- Entre la classe A et F (à compter du 1er janvier 2028)
- Entre la classe A et E (à compter du 1er janvier 2031)
Dans ces territoires, ces dispositions sont applicables aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après le 1er juillet 2024.
L'interdiction de louer ou de réviser le loyer en cas de non-respect du seuil de performance énergétique
Si le logement ne respecte pas le niveau de performance indiqué ci-dessus, il est interdit de louer un logement.
Si celui-ci est déjà loué et qu’il ne respecte plus le seuil de performance énergétique, la révision annuelle et la majoration de loyer ne peuvent pas être appliquées.
Le locataire peut également demander au propriétaire sa mise en conformité et, à défaut d'exécution :
- saisir la commission départementale de conciliation (CDC) pour sa résidence principale ;
- ou engager une procédure judiciaire. Le juge déterminera alors la nature des travaux à réaliser, et pourra également réduire le montant du loyer, suspendre son paiement (avec ou sans consignation) et la durée du bail jusqu'à l'exécution des travaux.
Les conséquences de l'absence de transmission du DPE par le bailleur
La loi impose au bailleur de transmettre le DPE au moment de la conclusion du contrat de location.
L'absence de communication au locataire peut, dans certains cas, lui permettre de réclamer des dommages et intérêts, une diminution du loyer, voire l'annulation du bail.
Cependant, il faut que le locataire établisse qu'il a subi un préjudice lié à l'absence de DPE (notamment si le logement ou le local est très énergivore).
"Le manquement ne présente pas de caractère de gravité suffisant en l'espèce pour justifier de prononcer la résiliation du contrat, la locataire ne justifiant pas d'un préjudice lié à ce manquement."
Cour d'appel de Montpellier, 5e Chambre Civile, 19 mars 2024, n° 21/03395
Ainsi, l'absence de transmission du DPE par le propriétaire ne permet pas pour autant au preneur de pouvoir résilier son bail sans respecter son préavis, sauf à démontrer que le logement n'est pas décent.
Le DPE est opposable, cela signifie que le locataire peut se retourner contre son bailleur en cas de DPE erroné (le bailleur pourra à son tour engager la responsabilité du diagnostiqueur).
Néanmoins, le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique, qui n'ont qu'une valeur informative (art. L126-29 du code de la construction et de l'habitation).
Un nouveau calcul à compter de 2026
Depuis le 1er janvier 2026, la méthode de calcul du DPE évolue afin d'abaisser le coefficient de conversion de l'électricité (arrêté du 13 août 2025 modifiant le facteur de conversion de l'énergie finale en énergie primaire de l'électricité relatif au diagnostic de performance énergétique).
Concrètement, cela permet d'améliorer le DPE de certains logements chauffés à l'électricité et de les faire sortir du statut de "passoire énergétique".
Selon la classe du DPE, il est possible de bénéficier de certaines aides financières, notamment pour la sortie de l'état de passoire énergétique du logement.
