Les diagnostics immobiliers à fournir
Dans le cadre de la vente ou la location d'un bien immobilier, le propriétaire doit faire appel à un diagnostiqueur certifié pour procéder à un certain nombre de diagnostics, qui seront regroupés dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT).
Celui-ci sera annexé au bail au moment de la signature (sauf bail rural ou location saisonnière), ou joint à la promesse ou à l'acte authentique de vente.
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Pour la location
Le DDT doit contenir, suivant l'article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :
- Un diagnostic de performance énergétique (DPE) valide.
- Un constat de risque d'exposition au plomb.
- Un état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante.
- Un état de l'installation intérieure d'électricité si celle-ci a été réalisée depuis plus de 15 ans.
- Un état de l'installation intérieure de gaz si celle-ci a été réalisée depuis plus de 15 ans.
- Un état des risques, si le logement est situé dans une zone concernée (risques miniers, naturels, technologiques, sismiques, radons, etc.).
- Un diagnostic bruit si le logement est dans une zone concernée.
Pour une location, sauf opposition du locataire, le DDT lui est communiqué par voie dématérialisée.
Pour la vente
Le DDT doit contenir, selon l'article L271-4 du code de la construction et de l'habitation :
- Un constat de risque d'exposition au plomb pour les biens construits avant le 1er janvier 1949.
- Un état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante pour les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
- Un état relatif à la présence de termites dans les communes où un arrêté préfectoral a déclaré la zone comme étant infestée par les termites ou pouvant l'être à court terme.
- Un état de l'installation intérieure d'électricité si celle-ci a été réalisée depuis plus de 15 ans.
- Un état de l'installation intérieure de gaz si celle-ci a été réalisée depuis plus de 15 ans.
- Un état des risques, si le logement est situé dans une zone concernée (risques miniers, naturels, technologiques, sismiques, radons, etc.).
- Un diagnostic de performance énergétique (DPE) (sauf en cas de vente d'un immeuble à construire ou pour une maison dont la surface de plancher est inférieure à 50 m2).
- le cas échéant, un audit énergétique pour les logements qui appartiennent aux classes E (depuis le 1er janvier 2025), F ou G (à compter du 1er janvier 2034 s'ajouteront les logements de la classe D).
- Un document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif ou sur les territoires où un arrêté municipal fixe cette obligation, un document à l'issue du contrôle du raccordement au réseau public de collecte des eaux usées.
- Un état des risques de mérule dans les zones concernées.
- Un diagnostic bruit si le logement est dans une zone concernée.
- Un certificat attestant la conformité de l'appareil de chauffage au bois aux règles d'installation et d'émission.
- Un carnet d'information du logement (CIL) pour les logements ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire ou d'une déclaration préalable déposée à compter du 1er janvier 2023 ou ayant fait l'objet de travaux de rénovation d'un logement existant ayant une incidence significative sur sa performance énergétique (article L126-35-10 du code de la construction et de l'habitation).
La responsabilité du propriétaire en l'absence de transmission du DDT
Au moment de la location
La responsabilité du bailleur pourrait être recherchée s’il s’avère que le logement est non décent. (Pour plus de détails : voir l’article sur le diagnostic de performance énergétique)
Le DDT doit être complété à chaque changement de locataire par l'état des risques prévus. À défaut, le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander une diminution de loyer.
Au moment de la vente
Pour une vente immobilière, en l'absence de transmission de certains documents, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
En tant que propriétaire, il convient donc de s'assurer, avec l'aide du notaire et/ou de l’agent immobilier, que l'intégralité des documents est bien remise à l'acquéreur.
Enfin, en cas de non-conformité de l'installation d'assainissement non collectif, le vendeur doit en informer l’acquéreur qui doit alors faire procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d'un an après l'acte de vente.
Dans certains cas, bien que l’intégralité du DDT lui ait été remis, l’acquéreur peut se rendre compte que l’un des diagnostics est erroné. La responsabilité du vendeur pourra parfois être difficile à établir s’il s’agit d’un particulier et s’il n’est pas possible de prouver qu’il avait connaissance des erreurs dans ce diagnostic. Dans ce cas, qu’en est-il de la responsabilité du diagnostiqueur ?
La responsabilité du diagnostiqueur
La responsabilité du diagnostiqueur certifié peut être engagée en cas de diagnostic erroné.
Il doit par ailleurs souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle.
La Cour de cassation a reconnu que le préjudice résultant d'un diagnostic erroné peut être indemnisé sur la base de la perte de chance subie par l'acquéreur (Cour de cassation, 3e Chambre Civile, 9 juillet 2020, n°19-17.516).
Dans cette affaire, le diagnostiqueur avait commis une faute dans l'accomplissement de sa mission à l'origine d'une mauvaise appréciation de la qualité énergétique du bien.
