Ce bail est conclu pour des locaux exclusivement utilisés à un usage professionnel.
En général, ce contrat est envisagé pour des personnes qui exercent une profession libérale : tels des médecins, dentistes, kinésithérapeutes, infirmières, psychologues… En revanche, les personnes exerçant des activités économiques lucratives commerciales ou rurales ne pourront y avoir recours.
Ce contrat de louage n’a pas de statut précis et ses dispositions relèvent, pour la plupart, du code civil.
Toutefois, il faudra tenir compte de deux articles très importants :
Le premier article (article 57-A) est relatif à la durée, le second (article 57-B) à l’état des lieux.
Le bail doit être établi pour une durée au moins égale à six ans. Au terme du contrat, à défaut de congé, le bail sera reconduit tacitement pour la même durée.
Chaque partie pourra notifier à l’autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l’expiration du contrat en respectant un préavis de six mois.
Toutefois, le locataire pourra à tout moment donner congé, en respectant un préavis de six mois.
Le congé peut être adressé par lettre recommandée avec accusé de réception ou délivré par voie d’huissier (ce dernier cas peut être envisagé si l’on craint que le destinataire n’accepte ou ne retire pas les lettres recommandées).
Rappelons également que le congé n’a pas à être motivé.
L’article 16 de la loi PINEL du 18 juin 2014 a inséré un article 57 B après l’article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 et relatif à l’état des lieux. Cet article s’applique aux baux conclus à compter du 20 juin 2014.
Ainsi au moment de chaque prise de possession des locaux par un locataire, et lors de leur restitution, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties, ou par un tiers mandaté par elles, et être joint au contrat de location.
Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
En dehors des clauses relatives à la durée et à l’état des lieux, les autres clauses sont réputées avoir été librement négociées entre propriétaire et locataire.
Le loyer doit être réglé au terme prévu par le contrat.
Sa révision ne pourra intervenir que si elle a été expressément prévue.
Au moment du renouvellement, le bailleur retrouve une liberté totale d’augmentation.
Le versement de ce dépôt de garantie ne sera obligatoire que s’il a été prévu dans le bail.
Il en est de même de son montant qui doit être librement fixé par les parties et de son délai de restitution.
En revanche, en aucun cas un dépôt de garantie ne pourra servir à régler un loyer. Il permet de réaliser les travaux et réparations nécessaires et qui incombent au locataire.
Le locataire ne pourra envisager de sous-louer ou de céder son bail que si l’autorisation lui en a été donnée.
En cas de sous-location, le locataire principal restera tenu envers le bailleur de l’exécution des obligations prévues au contrat.
Si un professionnel désire s’installer dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, il faudra qu’il vérifie que l’exercice d’une activité libérale est bien autorisé dans les lieux loués.
La transformation d’un local d’habitation en local professionnel nécessite une autorisation administrative dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans un certain nombre de départements. Il faut toujours vérifier auprès de la mairie de sa commune ou de la préfecture.
> La transformation du local d'habitation et cabinet professionnel
La loi du 11 février 2005 a imposé que tout local professionnel soit mis aux normes pour le 1er janvier 2015.
Toutefois, lorsque tel n’a pas été le cas, le législateur a mis en place un dispositif d’agenda d’accessibilité programmée, décrivant les travaux que l’on s’engage à réaliser et leur montant.
Si le local n’a pas été mis aux normes ou si aucun AD’AP n’a été déposé, il n’est pas recommandé de s’installer dans le local étant donné les diverses sanctions pouvant être appliquées.
Pour les autres travaux, et en dehors de listes établies par un texte, comme pour les locaux à usage d’habitation ou mixte (professionnel et d’habitation), il est préférable de prévoir clairement qui supportera quoi (par exemple on peut prévoir que le locataire ne restera tenu que par l’entretien des installations et le bailleur par leur vétusté).
Comme nous l’avons vu, le bail professionnel n’est pas très protecteur, puisque hormis deux articles prévus par la loi, la majeure partie des clauses sont considérées comme ayant été librement négociées entre propriétaire et locataire.
Aussi, nous conseillons vivement le recours à un professionnel pour sa négociation et sa rédaction.
L’assurance multirisque professionnelle protège votre cabinet médical ou paramédical ainsi que votre matériel contre les risques professionnels. Elle garantit la poursuite de votre activité en cas de sinistre.
