La répartition des charges lors de l'achat d'un bien en copropriété

Le 19.11.2018 par Aurélie MOUGEL, Juriste MACSF - MAJ le 13.11.2020
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Répartition des charges de copropriété

Lors de la vente d'un bien immobilier en copropriété, il est nécessaire de savoir le plus précisément possible comment les charges de copropriété vont être réparties entre le vendeur et l'acquéreur.

Sommaire

La répartition des charges prévue par la loi >
Une répartition conventionnelle >

La répartition des charges prévue par la loi

Le principe prévu par la loi est que le vendeur est tenu de payer les charges liquides et exigibles avant la notification de la vente au syndic de copropriété par le notaire et ce, même si les travaux concernés ne sont pas réalisés.

L’acquéreur devra, quant à lui, s’acquitter des charges devenues liquides et exigibles après la notification de la vente audit syndic et ce, même si les travaux concernés ont été votés avant la vente.

La date qui permet la répartition des charges entre le vendeur et l’acquéreur est donc la date à laquelle la vente est officiellement portée à la connaissance du syndic et non la date de la vente. 

Un décret du 27 mai 2004 fixe les règles de la répartition des charges entre le vendeur et l’acheteur. 

Il est ainsi prévu que le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel incombe au vendeur. 

La provision étant généralement exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale, lorsque la vente est signée en fin de trimestre, il est donc dans l’intérêt du vendeur que le notaire notifie le plus rapidement possible la vente au syndic pour ne pas être redevable des charges du prochain trimestre.  

Le paiement des provisions et des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de leur exigibilité.

Enfin, le trop perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes.

Le syndic doit solder définitivement le compte du vendeur dès la notification de la vente et non attendre la régularisation annuelle des comptes et ne peut donc pas conserver de fonds appartenant au vendeur.

Une répartition conventionnelle 

Dans la pratique, l’application du principe légal pouvant parfois s’avéré inéquitable, le vendeur et l’acquéreur peuvent établir une convention retenant une répartition différente.

L’exemple des travaux :

Rares sont les travaux compris dans le budget prévisionnel. Les travaux sont généralement votés en assemblée générale.

Le principe est qu’il appartient à la personne ayant la qualité de copropriétaire à la date d’exigibilité des appels de fonds de s’en acquitter.
Il est donc toutefois possible de prévoir conventionnellement entre le vendeur et l’acquéreur que les travaux votés avant le compromis de vente resteront à la charge du vendeur. 

Si une assemblée générale des copropriétaires doit se tenir entre la signature du compromis et la signature de l’acte authentique, le vendeur peut donner pouvoir à l’acquéreur d’assister et voter à l’assemblée et convenir ensemble que les travaux qui seraient votés à cette occasion, que l’acquéreur ait voté pour ou contre, seront à la charge de l’acquéreur.  

 

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