Location meublée, non meublée : le match !

Le 17.10.2018
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La location meublée présente un cadre fiscal plus attractif que la location non meublée. Mais cette dernière a d’autres avantages.

La location de longue durée d’un bien immobilier est soumise à un cadre contractuel et réglementaire différent si elle meublée ou non meublée. Mais quelle est l’option la plus intéressante pour le propriétaire bailleur ?

L’investissement de départ : plus abordable avec la location nue

La différence la plus évidente entre les deux types de locations tient à la fourniture ou non d’un certain nombre d’équipements par le bailleur.

Contrairement à la location vide, où vous n’avez aucune obligation en la matière, en location meublée, vous êtes tenus de fournir tout le mobilier nécessaire pour que le locataire puisse s’y installer en apportant simplement ses effets personnels et son « linge de maison ».

La liste du mobilier à fournir (et à annexer au contrat de bail) est définie par la réglementation (lire encadré ci-dessous). Celle-ci demande donc au propriétaire un investissement supplémentaire non négligeable par rapport à une location nue.

Bien sûr, le montant de cet investissement dépend de la qualité et de la gamme du mobilier fourni. Par ailleurs, plus le bien que vous louez comporte de pièces (et a priori d’occupants), plus l’investissement sera onéreux.

Le mobilier à fournir en location meublée

Pour tous les baux meublés signés depuis le 1er septembre 2015, le bailleur est tenu de fournir a minima les équipements suivants :
  • Literie avec couette ou couverture
  • Volets ou rideaux dans les chambres
  • Plaques de cuisson
  • Four ou un four à micro-onde
  • Réfrigérateur
  • Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6°
  • Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
  • Ustensiles de cuisine
  • Table
  • Sièges
  • Étagères de rangement
  • Luminaires
  • Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage ...)

Les conditions du bail : plus flexibles avec la location meublée mais plus stables et durables avec la location nue

En dehors de la fourniture de mobilier, le cadre réglementaire de la location meublée et de la location vide diffère également sur un certain nombre de points : la durée du bail, le dépôt de garantie que vous pouvez exiger lors de la signature du contrat de location, et les préavis à respecter.

  • La durée du bail : le bail d’une location nu est conclu pour une durée de trois ans, contre un an pour une location meublée, et neuf mois si le locataire du bien meublé est étudiant ;
  • Le dépôt de garantie : le bailleur ne peut exiger un dépôt de garantie supérieur à un mois de loyer hors charge dans le cas d’une location vide, contre deux mois de loyer hors charge pour une location ;
  • Le préavis du bailleur : si vous êtes propriétaire et que vous souhaitez donner congé à votre locataire* en location vide à la fin de son bail (et pas avant), vous devez l’en avertir six mois avant l’échéance, par lettre recommandée avec accusé de réception. Pour les locations meublées, ce préavis est ramené à trois mois, et doit être réalisé dans les mêmes conditions.
  • Le préavis du locataire : le locataire, pour sa part, peut rompre le bail en cours. Il doit toutefois respecter un préavis de trois mois minimum avant de quitter les lieux dans le cas d’une location nue. Ce préavis est ramené à un mois seulement pour la location meublée.

Le prix de la location : plus rentable avec la location meublée

C’est la contrepartie du logement fourni équipé : en location meublée, vous pouvez demander un loyer supérieur à celui que vous demanderiez pour la même location vide.

En général, ce « surloyer » se situe dans une fourchette de 5 à 20 % pour les équipements les plus haut de gamme. Le loyer que vous souhaitez appliquer doit être considéré à la lumière de votre investissement. Attention toutefois : si vous choisissez l’option meublée, assurez-vous que la demande pour ce type de location existe là où il est situé (secteurs économiques dynamiques, quartiers étudiants, environs de gare…).

Dans les zones les moins tendues, il peut être plus difficile de louer meublé en raison du prix.

Le cadre fiscal : plus attractif en meublé qu’en non meublé

Les revenus tirés des loyers d’une location meublée permettent de bénéficier du régime du micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux), et à la condition que ces revenus ne dépassent pas 70 000 euros par an.

Avec le micro-BIC, vous bénéficiez, au choix, d’un abattement fiscal forfaitaire de 50 % sur les revenus, ou de la déduction de toutes les dépenses liées à votre activité de bailleur telles que les frais d’agence, les travaux d’entretien et réparation courante, les charges de copropriété, les intérêts d’emprunt etc. (régime réel).

Par ailleurs, si vos dépenses dépassent le montant de votre impôt ou un plafond de 10 700 euros, vous pouvez reporter ce « déficit » pendant dix ans sur vos futurs revenus locatifs.

Le cadre fiscal des revenus tirés d’une location vide est moins généreux : ces revenus fonciers bénéficient d’un abattement de 30 % seulement. Mais comme la location meublée, vous pouvez opter pour le régime réel, déduire vos dépenses liées au bail et reporter votre déficit foncier pendant dix ans.

*Pour les motifs suivants uniquement : afin de vendre le bien loué, afin de l’habiter au titre de la résidence principale (ou y loger un proche, toujours au titre de résidence principale), ou pour « motif légitime et sérieux » (la charge de la preuve de ce motif appartient au propriétaire : cela peut être, par exemple, de prouver des troubles de voisinage).  

 

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