SCPI : performances et qualités, comment les mesurer ?

Le choix d’une SCPI doit être apprécié en fonction de votre objectif d'investissement.

Si vous êtes soucieux de recevoir un revenu régulier, les SCPI dites de rendement retiendront votre intérêt. Dans le cadre de son contrat d’assurance vie RES Multisupport, la MACSF propose à l’investissement deux SCPI de rendement : Primovie et Rivoli Avenir Patrimoine.

Si vous êtes très fortement imposé et souhaitez tirer parti de certains avantages fiscaux propres à l’immobilier, vous vous orienterez vers des SCPI dites fiscales.

Enfin, si vous cherchez à vous constituer un capital à long terme, vous opterez pour des SCPI de plus-value. Ces dernières sont investies dans des actifs immobiliers présentant un fort potentiel de valorisation. Sachant que la revente de vos parts à moyen ou long terme vous permettra de dégager des plus-values non négligeables. 

Performance d’une SCPI : quelles sont les valeurs à connaître ?

En matière de SCPI de rendement, trois valeurs importantes sont utilisées : 

• La valeur d’investissement correspond au montant devant être acquitté pour l’acquisition d’une part ; pour une même SCPI, ce prix d'achat varie selon l’organisme auprès duquel l’achat est réalisé. Par rapport au prix du marché, la MACSF applique par exemple une décote de 2,5%. A noter que le prix d'investissement est supérieur au prix de retrait car il contient les frais d'acquisition (frais de rémunération, fiscalité d'achat) qui sont assez importants. 
• La valeur de retrait : il s’agit du prix perçu par l’investisseur pour chaque part de SCPI que celui-ci décide de vendre. Ce prix de vente est inférieur au prix d'achat. 
• Les revenus distribués sont les  sommes touchées par l’investisseur pour chaque part de SCPI détenue, au prorata de la durée de détention. A la MACSF, les revenus distribués sont réinvestis en nombre de parts de SCPI. 

Valeur investie, valeur récupérée, rémunération obtenue… Ce qui compose la performance d’une SCPI

L’investissement dans une SCPI se fait sur un horizon de long terme. Pour les SCPI de rendement par exemple, il est d’usage de viser un horizon allant de 8 à 10 ans.

Sur ce laps de temps, la performance de votre investissement prendra en compte trois éléments :

• la somme récupérée lors de la vente de vos parts,
• l’ensemble des revenus distribués durant la période de détention
• les frais réglés. 

Quelles données pour déterminer la qualité des SCPI ?

La qualité des biens détenus par la SCPI dans laquelle vous aurez acquis des parts aura une influence directe sur les performances de votre investissement.

Vous pourrez être attentif, par exemple, à :

• La nature des biens immobiliers (bureaux, logements, surfaces commerciales…) ;
• La nature des activités des loueurs (activités de services, médicales, dépendance, éducation et petite enfance…) ;
• La localisation des biens (France, étranger, villes ciblées, centre-ville, périphérie…) ;
• Les taux d’occupation des biens ;
• Le montant des reports à nouveau, qui correspond à une part des revenus non distribués et mis en réserve afin de soutenir la rentabilité dans le cas où celle-ci se contracterait.

Performance des SCPI via une assurance vie ?

Si les parts d’une SCPI sont acquises dans le cadre d’une assurance vie, c’est la fiscalité de l’assurance vie qui s’applique. Ainsi, les revenus encaissés ne seront pas imposables tant qu’ils demeureront investis dans le contrat d’assurance vie.

Le rendement pour l’investisseur sera affecté de trois manières :

• en général, la valeur d’acquisition de la part auprès d’un assureur pourra être légèrement inférieure à celle devant être réglée pour un achat direct auprès de la société de gestion de la SCPI. La fiscalité d'achat, par exemple, n'est pas due ;
• des frais de gestion de l’assurance vie seront appliqués, mais ils correspondent à des garanties apportées en contrepartie,
• une part du rendement de la SCPI peut être conservée par l’assureur, par exemple à la MACSF, pour assurer la liquidité (revente à n’importe quel moment).